Nhiều chuyên gia cho rằng việc chung cư có thời hạn sử dụng không chỉ là câu chuyện về thời gian sử dụng, mà còn là bài toán hiệu quả đầu tư và phát triển đô thị bền vững - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Đề xuất chỉ áp dụng chung cư có thời hạn đối với dự án mới
Tâm điểm của dư luận, nhất là những người đang sở hữu chung cư, hiện đổ dồn về một tranh luận rằng chung cư "là tiêu sản" nếu một khi quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình được áp dụng.
Cụ thể theo định hướng của Nghị quyết 21, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao với thời hạn lâu dài, nhưng công trình xây dựng bên trên mà cụ thể là nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng gắn liền với niên hạn xây dựng công trình.
Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thông tin về việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã gây ra không ít xôn xao. Dư luận đang rất quan tâm và có phần lo lắng trước đề xuất này.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ ngành, đơn vị liên quan để đề xuất nhiều ý kiến, vấn đề.
Trong đó ông Châu đề nghị quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình chỉ nên áp dụng đối với các dự án xây dựng mới từ khi luật có hiệu lực. Việc không hồi tố đối với nhà chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực là cần thiết để bảo đảm công bằng và bảo vệ quyền lợi của những chủ sở hữu đã được cấp sổ hồng lâu dài trước đó.
HoREA cũng đề xuất thời hạn tối đa có thể lên tới 99 năm theo thông lệ quốc tế, tương tự như Cơ quan Phát triển nhà ở (HDB) của Chính phủ Singapore, là hợp lý và để phù hợp với tâm lý người dân trong nước.
Nhiều tranh luận cho rằng chung cư sẽ mất giá khi có niên hạn - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Tiêu sản hay tài sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố
Giữa những tranh luận về việc chung cư sẽ mất giá khi có niên hạn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của nền tảng Batdongsan.com.vn, đưa ra một góc nhìn thực tế từ dữ liệu thị trường khi trao đổi riêng với Tuổi Trẻ. Ông khẳng định: "Không thể gọi chung cư là tiêu sản".
Cụ thể, ông Tuấn chia sẻ theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trên 626 dự án chung cư tại TP.HCM, có đến 94% dự án tăng giá trong năm qua, chỉ có khoảng 6% giảm nhẹ. Khác với một chiếc ô tô (tiêu sản) sẽ giảm giá trị theo thời gian, chung cư vừa là nơi ở, vừa có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê và giá trị đất vẫn hiện hữu.
Ông Tuấn phân tích ngay cả khi công trình hết hạn sau 50 hay 100 năm, giá trị thu được từ việc cho thuê và giá trị quyền sử dụng đất tại các vị trí đắc địa có thể cao gấp nhiều lần vốn đầu tư ban đầu.
Trong khi HoREA quyết liệt bảo vệ quan điểm không hồi tố để giữ ổn định tâm lý, thì ông Đinh Minh Tuấn lại cho rằng mục đích của quy định mới là để xử lý những tồn đọng hiện nay.
"Nếu chỉ áp dụng cho dự án mới, chúng ta sẽ xử lý các chung cư cũ đã xuống cấp như thế nào khi không có cơ chế hướng dẫn rõ ràng?", ông Tuấn đặt vấn đề.
Theo ông, việc luật hóa niên hạn công trình sẽ giúp đẩy nhanh quá trình kiểm định và cải tạo các chung cư "cổ", đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân và thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho rằng có thể việc áp dụng niên hạn sử dụng với chung cư sẽ làm thay đổi tâm lý người mua trong ngắn hạn. Nhưng thay vì chỉ chăm chăm vào khái niệm "vĩnh viễn", nhà đầu tư sẽ tập trung hơn vào chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư và khả năng vận hành sau bàn giao.
Bản chất của chung cư là công trình có tuổi thọ kỹ thuật. Việc minh bạch hóa niên hạn sử dụng không làm mất đi giá trị của bất động sản mà trái lại, nó tạo ra một cơ chế vận hành rõ ràng, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn, tương tự như các quốc gia phát triển trên thế giới.
