Thị trường nhà ở Hàn Quốc đang rơi vào khủng hoảng - Ảnh: BLOOMBERG
Chính phủ của Tổng thống Lee Jae Myung tuyên bố sẵn sàng sử dụng các công cụ thuế, tín dụng và quy hoạch để kiềm chế đầu cơ, đồng thời tiếp tục thúc đẩy nguồn cung nhà ở.
Tuy nhiên giới chuyên gia cho rằng hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc chủ yếu vào khả năng giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, thay vì chỉ tăng thuế đối với người sở hữu bất động sản.
Những nỗ lực ngăn chặn đầu cơ
Sau giai đoạn suy giảm trong năm 2023 và phục hồi chậm năm 2024, thị trường nhà ở Hàn Quốc bắt đầu đảo chiều từ cuối năm 2025. Giá căn hộ tại Seoul và nhiều thành phố thuộc tỉnh Gyeonggi như Hwaseong, Yongin và Pyeongtaek tăng nhanh nhờ làn sóng đầu tư vào ngành bán dẫn.
Theo Hội đồng Bất động sản Hàn Quốc, riêng khu vực Dongtan (Hwaseong) ghi nhận giá căn hộ tăng hơn 2% trong tuần thứ ba của tháng 6-2026 và gần 10% tính từ đầu năm. Đà tăng của thị trường phản ánh kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của ngành bán dẫn - lĩnh vực được dự báo tiếp tục là động lực chính của nền kinh tế Hàn Quốc giai đoạn 2026-2027.
Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) nhận định xuất khẩu chất bán dẫn và đầu tư công nghệ cao sẽ thúc đẩy tăng trưởng, kéo theo nhu cầu về lao động và nhà ở tại các trung tâm công nghiệp.
Cùng với đó, dòng vốn cũng quay trở lại với bất động sản. Truyền thông Hàn Quốc cho biết khoảng 3.700 tỉ won (2,4 tỉ USD) đã dịch chuyển từ thị trường chứng khoán và trái phiếu sang bất động sản trong bốn tháng đầu năm 2026, phản ánh kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng.
Trước diễn biến này, Văn phòng Tổng thống Hàn Quốc cho biết sẽ áp dụng đồng bộ các biện pháp thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm ngăn chặn đầu cơ.
Thư ký chính sách của Tổng thống, ông Kim Yong Beom, cho rằng sự phục hồi của ngành bán dẫn đã làm tăng thu nhập và lợi nhuận doanh nghiệp, qua đó tạo thêm dòng tiền chảy vào bất động sản.
Theo ông, việc điều chỉnh thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng đối với nhóm đầu cơ là cần thiết để hạn chế tình trạng coi nhà ở như tài sản đầu tư ngắn hạn.
Động thái này cũng cho thấy sự điều chỉnh trong cách tiếp cận của chính quyền Tổng thống Lee Jae Myung. Nếu như trong giai đoạn tranh cử, ông nhiều lần nhấn mạnh rằng mở rộng nguồn cung mới là giải pháp cốt lõi thay vì tăng thuế, thì khi thị trường có dấu hiệu nóng lên, chính phủ đã sẵn sàng sử dụng các biện pháp tài khóa mạnh tay hơn.
Bên cạnh đó, Hàn Quốc vẫn duy trì các biện pháp kiểm soát tín dụng như áp trần tỉ lệ cho vay thế chấp tại các khu vực “nóng” và siết điều kiện vay đối với người sở hữu nhiều nhà.
Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng thuế chỉ có thể giúp hạ nhiệt thị trường trong ngắn hạn. Nguyên nhân cốt lõi của đợt tăng giá hiện nay là tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài tại vùng thủ đô, nơi tập trung khoảng một nửa dân số cả nước.
Trong nhiều năm qua, tiến độ cấp phép, khởi công và hoàn thiện các dự án nhà ở đều chậm lại do quy định quy hoạch phức tạp, chi phí xây dựng leo thang và thủ tục phê duyệt kéo dài. Mặc dù Hàn Quốc đặt mục tiêu xây dựng khoảng 1,35 triệu căn hộ tại vùng thủ đô trong vòng 5 năm, nhiều dự án vẫn mới ở giai đoạn chuẩn bị hoặc giải phóng mặt bằng.
Nguồn cung hạn chế khiến lượng căn hộ dự kiến bàn giao trong năm 2026 thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, trong khi nhu cầu tiếp tục gia tăng, tạo áp lực lên cả giá bán lẫn giá thuê.
Nền kinh tế dễ tổn thương
Thực tế cho thấy chính sách nhà ở luôn là vấn đề gây nhiều tranh luận tại Hàn Quốc. Dưới thời Tổng thống Moon Jae In (2017-2022), hơn 20 gói chính sách tăng thuế và siết tín dụng đã được ban hành, nhưng giá nhà tại Seoul vẫn tăng mạnh do lãi suất thấp và thanh khoản dồi dào.
Đến thời Tổng thống Yoon Suk Yeol, trọng tâm chuyển sang nới lỏng quy định và giảm thuế để thúc đẩy nguồn cung, song hiệu quả còn hạn chế do lãi suất cao và ngành xây dựng suy yếu.
Hiện nay, chính quyền Tổng thống Lee Jae Myung theo đuổi cách tiếp cận cân bằng hơn khi kết hợp kiểm soát đầu cơ, quản lý tín dụng và mở rộng nguồn cung. Tuy nhiên, việc dung hòa ba mục tiêu này vẫn là thách thức lớn.
Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BoK), thị trường bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến tiêu dùng hộ gia đình, ổn định tài chính và hiệu quả điều hành chính sách tiền tệ. Trong khi đó, OECD và Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) nhiều lần cảnh báo nợ hộ gia đình của Hàn Quốc đang ở mức cao trong nhóm các nước phát triển, khiến nền kinh tế dễ tổn thương khi giá tài sản biến động.
Một điểm mới trong chu kỳ tăng giá lần này là tác động từ sự mở rộng của ngành bán dẫn. Việc Samsung Electronics và SK Hynix tăng đầu tư tại Yongin, Hwaseong và Pyeongtaek không chỉ tạo thêm việc làm mà còn làm tăng nhu cầu nhà ở của đội ngũ chuyên gia và kỹ sư.
Vì vậy áp lực tăng giá tại các khu vực này được đánh giá mang tính thực chất hơn so với các chu kỳ tăng giá trước đây, vốn chủ yếu dựa vào đầu cơ tín dụng.
Các chuyên gia dự báo Hàn Quốc sẽ tiếp tục duy trì các biện pháp kiểm soát đầu cơ trong nửa cuối năm 2026, đồng thời đẩy nhanh tiến độ xây dựng và tái thiết đô thị.
Tuy nhiên về dài hạn, hiệu quả của chính sách vẫn phụ thuộc vào khả năng bổ sung đủ nguồn cung, cải thiện thủ tục pháp lý và phát triển hạ tầng đô thị để đưa thị trường nhà ở trở lại quỹ đạo phát triển ổn định và bền vững.
