Hàn Quốc tăng nguồn cung nhà và siết thuế nhà cao cấp

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục tăng, thị trường cho thuê mất cân đối và Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) bắt đầu chu kỳ tăng lãi suất, Chính phủ Hàn Quốc đang chuyển trọng tâm chính sách bất động sản theo hướng: mở rộng nguồn cung nhà ở phi chung cư và cải cách thuế đối với các căn nhà đơn lẻ có giá trị rất cao.

Theo báo cáo báo cáo phân tích thị trường nhà ở định kỳ do Viện Nghiên cứu Quản lý thị trường nhà ở KB công bố ngày 19-7, giá thuê nhà theo hình thức jeonse (đặt cọc một lần với số tiền lớn gần như tiền mua nhà) tại khu vực thủ đô Seoul trong tháng 6 tăng 0,71% so với tháng trước, mức tăng theo tháng mạnh nhất kể từ tháng 11-2021.

Chỉ số cung - cầu jeonse đạt 173,4 điểm, tăng liên tiếp 14 tháng và cao hơn nhiều so với ngưỡng 100, cho thấy nguồn cung đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Ông Park Won-gap, chuyên gia bất động sản của Ngân hàng KB Kookmin, nhận định nguyên nhân chính của đợt tăng giá không phải do nhu cầu đầu cơ mà xuất phát từ tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Trong khi đó, số lượng hợp đồng jeonse giảm khiến nhiều người thuê phải chuyển sang thuê nhà theo tháng, đẩy chỉ số giá thuê tháng tại khu vực thủ đô lên mức cao nhất kể từ khi thống kê bắt đầu vào năm 2016.

Áp lực trên thị trường nhà ở càng gia tăng sau khi Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BoK) ngày 16-7 nâng lãi suất cơ bản thêm 0,25%% lên 2,75%, lần tăng đầu tiên sau ba năm rưỡi. Thị trường hiện còn dự báo khả năng BoK tiếp tục tăng lãi suất trong tháng 8.

Việc lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng mạnh hơn tới phân khúc nhà ở trung bình và giá thấp - nơi người mua phụ thuộc nhiều vào vốn vay - trong khi phân khúc cao cấp ít chịu tác động hơn do tỉ lệ giao dịch bằng tiền mặt cao.

Trước diễn biến trên, Chính phủ Hàn Quốc đang thúc đẩy các biện pháp nhằm đa dạng hóa nguồn cung nhà ở. Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông đã công bố kế hoạch nới lỏng quy định xây dựng đối với các loại hình nhà ở phi chung cư như nhà ở đô thị, đồng thời mở rộng hỗ trợ tài chính cho các dự án xây dựng mới.

Theo bộ này, Hàn Quốc được ví là “quốc gia chung cư" do nguồn cung nhà ở quá tập trung vào căn hộ, khiến thị trường cho thuê khó ổn định nếu không khôi phục nguồn cung các loại hình nhà ở khác.

Song song với chính sách nguồn cung, chính phủ Hàn Quốc cũng xem xét điều chỉnh hệ thống thuế bất động sản. 

Tại các diễn đàn chính sách gần đây, nhiều chuyên gia đề xuất chuyển từ phương thức đánh thuế dựa trên số lượng nhà sở hữu sang cơ chế tính theo giá trị thị trường và thời gian cư trú thực tế, đồng thời tăng thuế đối với các căn nhà đơn lẻ có giá trị khoảng 3,5 - 4 tỉ won trở lên.

Trong cuộc họp nội các ngày 14-7, Tổng thống Lee Jaư Myung cũng đặt vấn đề về việc liệu có hợp lý khi một căn nhà để ở trị giá 10 tỉ won được hưởng mức ưu đãi thuế tương tự như một căn nhà thông thường hay không, qua đó phát tín hiệu tăng thuế sở hữu đối với nhóm bất động sản siêu giá trị.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng ngay cả khi chính phủ nâng thuế suất đối với nhóm nhà ở giá trị cao, tác động thực tế sẽ chưa thể xuất hiện ngay do quy định trần tăng thuế 150% hiện hành.

Theo cơ chế này, tổng số thuế bất động sản và thuế bất động sản toàn diện mà chủ sở hữu phải nộp trong một năm không được vượt quá 150% mức tính theo cơ sở của năm trước.

Điều này đồng nghĩa trong năm đầu tiên áp dụng mức thuế mới, phần lớn khoản thuế tăng thêm sẽ bị giới hạn bởi trần 150%. Chỉ từ năm tiếp theo, khi cơ sở tính thuế được cập nhật theo mức thuế mới, toàn bộ tác động của chính sách mới được phản ánh đầy đủ.

Nếu quy định trần thuế không thay đổi, hiệu ứng tăng thuế đáng kể chỉ bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2028, tức sau cuộc tổng tuyển cử Quốc hội lần thứ 23.

Đây là điểm khác biệt so với thời kỳ của Tổng thống tiền nhiệm Moon Jae In, khi chính phủ từng nâng trần tăng thuế đối với người sở hữu nhiều nhà tại khu vực đầu cơ từ 200% lên 300% để chính sách phát huy hiệu quả ngay trong năm đầu tiên.

Đến thời Tổng thống Yoon Suk Yeol, mức trần này được đưa trở lại 150%.