Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội hiện khoảng 4,1 triệu m², văn phòng hạng A chỉ chiếm 33%. Tuy nhiên chỉ khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Cuộc đua "sống còn" của các tòa nhà 20 năm tuổi
Theo nghiên cứu mới nhất từ công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL, khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên toàn cầu có nguy cơ lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp.
Tại Việt Nam, thực trạng này còn rõ nét hơn khi nguồn cung văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đạt khoảng 4,1 triệu m², nhưng văn phòng hạng A chỉ chiếm 33%.
Đáng chú ý khi chỉ tính riêng văn phòng hạng A tại TP.HCM thì đã có khoảng 28% diện tích trên 10 năm tuổi, trong đó nhiều tòa nhà được đưa vào vận hành từ 25 - 30 năm trước.
Nhóm văn phòng này đối mặt với nguy cơ lỗi thời do hệ thống cơ điện thiếu hiệu quả, tiêu hao năng lượng lớn và chất lượng không khí không đáp ứng tiêu chuẩn mới. Trong khi đó, các doanh nghiệp quốc tế hiện nay khi chọn văn phòng đều đặt tiêu chuẩn ESG làm trọng tâm chiến lược.
"Sơn xanh" không phải là giải pháp
Trao đổi riêng với Báo điện tử Tuổi Trẻ, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhìn nhận rất nhiều tòa nhà tại TP.HCM xây dựng từ 10 - 20 năm trước hiện đang chịu áp lực lớn trước những yêu cầu từ khách thuê trong nước lẫn quốc tế. Họ bắt buộc phải nâng cấp để đáp ứng cam kết Net Zero.
Nhiều chủ đầu tư hiện nay đang lầm tưởng rằng việc cải tạo chỉ dừng lại ở thay đổi diện mạo. Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cảnh báo không phải kiểu câu chuyện sơn lại tòa nhà rồi gắn mác là xanh. Đó phải là sự thay đổi từ bản chất vận hành.
Theo ông Tuấn, sự khác biệt lớn nhất nằm ở hiệu quả vận hành thực tế. Việc cải tạo cần tập trung vào các giải pháp đo lường được như khả năng phát thải, tiết kiệm điện nước và quản lý bãi đổ xe thông minh.
"Mục tiêu không chỉ là lấy chứng nhận để làm hình ảnh, mà là nâng cao hiệu quả vận hành, giảm tiêu hao năng lượng và cải thiện chất lượng không khí, thứ mà khách thuê hiện nay đánh giá rất cao vì liên quan trực tiếp đến sức khỏe nhân viên", ông Tuấn nói.
Bà Stephanie Dinh - Giám đốc quản lý và phát triển dự án tại JLL Việt Nam - cho rằng ESG không phải là chi phí phát sinh mà là khoản đầu tư bảo vệ và làm gia tăng giá trị tài sản. Thực tế cho thấy các tòa nhà có chứng nhận xanh sau khi nâng cấp đã đạt mức giá thuê cao hơn từ 15 - 30% so với thị trường.
Giải pháp nào để văn phòng cũ "hút" khách?
Để không bị đào thải, các chuyên gia gợi ý lộ trình cải tạo tập trung vào 3 trụ cột chính:
Đầu tiên, các chủ đầu tư phải ưu tiên hàng đầu là nâng cấp hệ thống điều hòa, thông gió (HVAC) hiệu suất cao và lắp đặt các nền tảng quản lý thông minh có khả năng tự động tắt/mở để tối ưu chi phí.
Hai là việc thay đổi tư duy không gian. Xu hướng hiện nay là xóa bỏ các phòng riêng biệt để tạo không gian mở, tăng tính kết nối cộng đồng. Rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam và có nhu cầu thuê lại những văn phòng "mở" theo kiểu phải là nơi để nhân viên gặp gỡ, sáng tạo và gắn kết.
Ba là chủ đầu tư cũng cần thiết kế không gian hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, tập trung vào các khu vực tiện ích chung và sảnh đón hiện đại để tối ưu hóa diện tích thuê cho doanh nghiệp.
Các chuyên gia nhấn mạnh với khoản đầu tư nâng cấp thường chỉ dao động từ 1-7% tổng giá trị tài sản, các chủ tòa nhà có thể tiết kiệm chi phí vận hành dài hạn gấp nhiều lần và duy trì tỉ lệ lấp đầy ổn định trước làn sóng dịch chuyển sang bất động sản xanh.
