Ba trường hợp được giảm 70% tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính vừa có công văn số 6546 hướng dẫn 3 trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp có nguồn gốc từ đất vườn ao gắn liền với đất ở được áp dụng mức đóng tiền sử dụng đất bằng 30% số tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Được lợi 70% tiền sử dụng đất chênh lệch

Như vậy, theo công văn trên, người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất vườn ao gắn liền với đất ở sẽ được giảm gánh nặng đến 70% tiền sử dụng đất so với quy định cũ (phải đóng 100% tiền sử dụng đất).

Quy định này xuất phát từ Nghị quyết số 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1-1-2026).

Theo đó, có 3 trường hợp người dân được hưởng mức đóng tiền sử dụng đất 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch).

Gồm các trường hợp:

- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách thửa ra để chuyển quyền sử dụng đất.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng bị tách ra thành thửa riêng khi đơn vị đo đạc đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1-7-2014.

Văn bản của Bộ Tài chính nhắc lại nội dung này và khẳng định cách tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp trên bằng 30% tiền chênh lệch. Tức người dân được lợi 70% tiền chênh lệch so với cách tính theo Nghị định 103 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước đó.

Diện tích đất chuyển mục đích bao nhiêu mới được giảm?

Điều đáng lưu ý là không phải tất cả diện tích đất có nguồn gốc vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở mà người sử dụng đất muốn chuyển mục đích đều được giảm 70% tiền sử dụng đất chênh lệch mà diện tích này có giới hạn.

Theo Nghị quyết 254 trên, người dân chỉ được hưởng mức 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích diện tích đất trong hạn mức giao đất tại địa phương.

Diên tích đất xin chuyển mục đích ngoài hạn mức giao đất nhưng cao hơn không quá 1 lần hạn mức giao đất sẽ được hưởng mức đóng 50% tiền sử dụng đất chênh lệch.

Đối với phần diện tích đất lớn hơn hai lần hạn mức giao đất ở địa phương thì người sử dụng đất phải đóng 100% tiền sử dụng đất.

Theo Nghị định 50 năm 2026 (quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254) thì các chính sách về mức đóng tiền sử dụng đất như trên chỉ áp dụng trên một thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 (thửa đầu đã đóng theo quy định 30-50% trên) rồi thì không được hưởng các chính sách theo Nghị quyết 254.

Vì vậy, các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng các thửa đất có nguồn gốc ao, vườn, đất nông nghiệp có gắn với đất ở được quyền lựa chọn thửa đất để được hưởng ưu đãi theo nghị quyết trên.

Ví dụ: ông A có 550m² đất trồng cây hằng năm có nguồn gốc là đất nông nghiệp gắn với đất ở. Hạn mức giao đất ở tại xã (nơi miếng đất tọa lạc) là 250m². Khi ông A xin chuyển mục đích sử dụng thửa đất trên thì sẽ phải đóng các mức tiền sử dụng đất chênh lệch như sau:

250m² đất đầu tiên được hưởng mức 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất. 250m² tiếp theo được đóng 50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất.

50m² còn lại phải đóng 100% chênh lệch tiền sử dụng đất.