Để giữ chân dòng vốn FDI thế hệ mới, thành phố buộc phải thực hiện cuộc cách mạng chuyển đổi: từ những xưởng gia công truyền thống sang các hệ sinh thái công nghệ cao, xanh và bền vững. Ảnh chụp công nhân làm việc tại nhà máy trong Khu công nghệ cao TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Để giữ chân dòng vốn FDI thế hệ mới, thành phố buộc phải thực hiện cuộc cách mạng chuyển đổi: từ những xưởng gia công truyền thống sang các hệ sinh thái công nghệ cao, xanh và bền vững.
"Luật chơi" thay đổi: Bất động sản công nghiệp không chỉ là đất sạch và giá rẻ
Sau hơn 30 năm tiên phong, TP.HCM đã trở thành trung tâm bất động sản công nghiệp với hệ thống hạ tầng công nghiệp thuộc nhóm lớn nhất cả nước với 105 khu chế xuất, khu công nghiệp theo quy hoạch, tổng diện tích hơn 50.000 ha. Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng về tỷ lệ lấp đầy đạt mức 80 - 90% là một thực trạng đáng lo ngại khi nhiều khu công nghiệp đã bước sang giai đoạn "già hóa".
Từ các báo cáo cho thấy một phần lớn các khu này được hình thành từ những năm 1990, vận hành theo mô hình đa ngành truyền thống, thâm dụng lao động và chưa bắt kịp xu thế. Hệ quả là hạ tầng kỹ thuật tại một số nơi vẫn chưa đồng bộ, vướng giải phóng mặt bằng kéo dài, và đặc biệt là thiếu hụt hạ tầng xã hội như nhà lưu trú, y tế, giáo dục cho người lao động.
Thông tin từ Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (HEPZA) trong một cuộc họp báo thông tin tình hình kinh tế - xã hội tại TP.HCM mới đây, cho thấy áp lực thời gian đang đè nặng khi hàng loạt khu công nghiệp trọng điểm sắp hết thời hạn thuê đất. Điển hình như khu chế xuất Tân Thuận sẽ đến hạn vào năm 2041, khu công nghiệp Tân Bình năm 2047, hay khu công nghiệp Bình Chiểu và Hiệp Phước (giai đoạn 1) cùng vào năm 2048. Nếu không có lộ trình chuyển đổi kịp thời, lợi thế cạnh tranh của trung tâm công nghiệp lớn nhất nước sẽ dần bị san sẻ cho các địa phương lân cận vốn dồi dào quỹ đất mới và hạ tầng hiện đại hơn.
Nghị quyết số 10 ban hành ngày 08/6/2026 của Bộ Chính trị đã đánh dấu một bước ngoặt trong tư duy thu hút đầu tư: chuyển từ số lượng sang chất lượng và hiệu quả lan tỏa. Trong bối cảnh đó, các chuyên gia nhận định rằng lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang thay đổi căn bản.
Nói thêm với Tuổi Trẻ, ông Vũ Minh Chí - giám đốc bộ phận dịch vụ khu công nghiệp của Avison Young Việt Nam, nhấn mạnh rằng doanh nghiệp FDI hiện nay không chỉ cần quỹ đất sạch. Họ yêu cầu thời hạn khai thác dài hơn (ít nhất 35 năm) cùng các điều kiện khắt khe về năng lượng xanh và logistics.
Đồng quan điểm, một đại diện từ Savills Việt Nam cho biết yếu tố "xanh" và tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đang trở thành điều kiện tiên quyết để các tập đoàn đa quốc gia lựa chọn điểm dừng chân.
Thực tế thị trường cho thấy, các dự án công nghệ cao, bán dẫn hay trung tâm dữ liệu đòi hỏi một hệ sinh thái đủ mạnh chứ không đơn thuần là một nhà xưởng. Nếu TP.HCM vẫn giữ tư duy phát triển dựa trên diện tích đất, thành phố sẽ tự loại mình khỏi cuộc đua thu hút các dòng vốn "khủng" có hàm lượng khoa học - công nghệ cao.
TP.HCM đã bắt đầu triển khai lộ trình chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu theo hướng chuyên sâu - Ảnh: C. T.
Lộ trình "thay máu" và những cực tăng trưởng mới
Để giải bài toán này, đại diện của HEPZA cho biết TP.HCM đã bắt đầu triển khai lộ trình chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu theo hướng chuyên sâu. Năm khu vực được chọn thí điểm gồm Tân Thuận, Hiệp Phước (giai đoạn 1), Tân Bình, Cát Lái và Bình Chiểu với những định hướng mang tính chiến lược.
Trong khi đó, định hướng chuyển đổi của khu chế xuất Tân Thuận sẽ "lột xác" thành khu công nghiệp công nghệ cao và sinh thái. Hiệp Phước tiến tới mô hình khu công nghiệp - đô thị - cảng. Trong khi Cát Lái sẽ tập trung trở thành trung tâm logistics quy mô lớn. Đây không chỉ là việc gia hạn sử dụng đất mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch và chức năng, chuyển từ mô hình thâm dụng đất sang mô hình dựa trên giá trị gia tăng.
Bên cạnh đó việc liên kết vùng được xem là chìa khóa để tối ưu hóa nguồn lực. Sau khi sáp nhập và hình thành hệ sinh thái liên kết mạnh mẽ giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, một không gian phát triển mới đã mở ra.
Trong đó TP.HCM đóng vai trò là trung tâm tài chính - dịch vụ - công nghệ cao, kết nối với "thủ phủ công nghiệp" Bình Dương và trung tâm kinh tế biển Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự cộng hưởng giữa cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành và các tuyến vành đai sẽ tạo nên một hành lang công nghiệp có sức cạnh tranh toàn cầu.
Để hiện thực hóa những mục tiêu đầy tham vọng này, Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp Thành phố (HEPZA) đang nỗ lực tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục hành chính thông qua mô hình "một cửa tại chỗ". Các thủ tục về đầu tư, xây dựng, môi trường sẽ được tích hợp và rút gọn để giảm chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư.
Thành phố cũng xác định việc nâng cấp các khu công nghiệp cũ không thể tách rời việc phát triển hạ tầng xã hội. Các thiết chế phục vụ người lao động như nhà lưu trú công nhân, cơ sở y tế, giáo dục sẽ được chú trọng đầu tư để ổn định nguồn nhân lực chất lượng cao – nhân tố then chốt cho các ngành công nghiệp thế hệ mới như bán dẫn, AI hay năng lượng tái tạo.
TP.HCM đang đứng trước một ngã rẽ lịch sử. Với nền tảng công nghiệp lâu đời và vai trò hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, thành phố hoàn toàn có cơ hội đón đầu làn sóng FDI thế hệ mới. Tuy nhiên, tốc độ chuyển đổi sẽ là yếu tố quyết định.
Cuộc đua "thay máu" bất động sản công nghiệp không chỉ để duy trì vị thế dẫn đầu, mà còn là lời khẳng định về một thành phố năng động, bền vững và sẵn sàng hội nhập sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu.
