Chung cư mới có niên hạn sử dụng: Gỡ nút thắt kéo dài nhiều năm trong chỉnh trang đô thị

Một trong những nội dung cốt lõi, thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận hiện nay trong Nghị quyết số 21 chính là việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình. 

Đây không chỉ là một thay đổi về mặt kỹ thuật pháp lý, mà còn là lời giải cho những nút thắt kéo dài hàng thập kỷ trong công tác chỉnh trang đô thị và bảo đảm quyền lợi tài sản cho người dân.

Hết thời hạn nhưng chất lượng công trình đảm bảo thì vẫn được khai thác

Theo định hướng của Nghị quyết 21, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao với thời hạn lâu dài, nhưng công trình xây dựng bên trên mà cụ thể là nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng gắn liền với niên hạn xây dựng.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định Nghị quyết 21 thực tế vẫn duy trì tính kế thừa từ các chính sách đất đai hiện hành đối với nhà ở thương mại.

Ông Tư nhấn mạnh việc quy định thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế đôi khi chỉ mang tính chất "danh nghĩa" để quản lý. 

Trên thực tế, nếu một tòa nhà đã hết thời hạn sử dụng nhưng qua kiểm định vẫn đảm bảo chất lượng, an toàn, thì cư dân hoàn toàn có quyền tiếp tục sinh sống mà không phải đối mặt với việc bị cưỡng chế phá dỡ, hay phải đóng thêm các khoản phí sử dụng đất mới.

Tuy nhiên, điểm thay đổi mang tính đột phá và "sòng phẳng" hơn nằm ở nghĩa vụ tài chính. Luật sư Nguyễn Đăng Tư chỉ ra rằng trước đây cơ chế cải tạo chung cư cũ thường mang nặng tính "bao cấp" khi Nhà nước phải gánh vác phần lớn chi phí từ kiểm định đến tái định cư.

Với Nghị quyết 21, trách nhiệm này đã gắn chặt vào quyền lợi của chủ sở hữu: cư dân có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình cũ hết niên hạn. Cụ thể, nếu muốn tiếp tục có một chỗ ở mới hiện đại trên nền đất cũ, người dân phải có sự đóng góp về mặt tài chính thay vì mặc nhiên chờ đợi sự hỗ trợ hoàn toàn từ ngân sách hay chủ đầu tư.

Đồng thời ông Tư đưa ra lời khuyên cho người mua nhà: "Người dân cần giữ sự tỉnh táo, tránh rơi vào bẫy tâm lý của giới đầu cơ vốn thường lợi dụng thông tin về 'chung cư sở hữu lâu dài sắp hết' để đẩy giá lên cao". 

Quốc tế xử lý sao về việc chung cư có thời hạn sử dụng?

Đồng quan điểm về việc cần minh bạch hóa vòng đời của chung cư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng Nghị quyết 21 đã làm rõ hơn các quy định vốn đã tồn tại rải rác trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Xây dựng.

Ông Châu lấy ví dụ từ Bộ luật Dân sự 2015: một tài sản như chiếc xe máy khi đã bị tiêu dùng hoặc hư hỏng nặng (tiêu hủy) thì quyền sở hữu đối với vật đó đương nhiên chấm dứt. 

Nhà chung cư cũng vậy, dù là công trình cấp 1 có tuổi thọ trên 50-100 năm hay cấp 2 từ 30-50 năm, chúng đều chịu tác động của thời gian, con người và thiên nhiên. 

Việc xác định niên hạn giúp người dân ý thức rõ về giá trị sử dụng thực tế của căn hộ thay vì lầm tưởng vào một giá trị vĩnh cửu không thay đổi.

Một đề xuất đáng chú ý của ông Lê Hoàng Châu là việc áp dụng mô hình "giao đất 99 năm" tương tự Singapore. 

Theo ông, Nhà nước nên giao đất có thời hạn lâu dài (ví dụ 99 năm) cho doanh nghiệp phát triển dự án, doanh nghiệp sau đó bán căn hộ cho khách hàng với thời hạn tương ứng. Khi hết thời hạn này, đất được trả lại cho Nhà nước để tái quy hoạch.

"Quy định thời hạn sử dụng này chỉ áp dụng đối với các chung cư xây mới, không hồi tố đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài để người dân yên tâm", ông Châu nói thêm.

Theo ông Châu, mô hình này mang lại hai lợi ích lớn vì sẽ kéo giảm giá nhà. Khi căn hộ được bán có thời hạn, giá thành chắc chắn sẽ rẻ hơn so với các loại hình sở hữu lâu dài truyền thống, tạo điều kiện cho nhiều người có thu nhập trung bình tiếp cận được nhà ở.

Cùng đó, việc trên còn giúp tái thiết đô thị dễ dàng. Việc cải tạo chung cư cũ sẽ không còn bị sa lầy vào những cuộc đàm phán kéo dài vô tận giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân.

Ông Châu tin rằng đây là nền tảng để định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy "giá trị sử dụng" làm trung tâm, thay vì biến nhà ở thành công cụ tích lũy và đầu cơ siêu lợi nhuận.

Dù công trình có thể hết niên hạn, nhưng tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 21 là bảo đảm quyền tài sản cho người dân. Có nghĩa khi tòa nhà buộc phải phá dỡ do không còn an toàn, quyền sử dụng đất lâu dài vẫn thuộc về người dân.

Để cụ thể hóa việc bảo vệ quyền lợi này, cần có cơ chế đền bù, tái định cư minh bạch. Theo đó, khi xây mới chung cư đã hết hạn, việc tái định cư tại chỗ cần được ưu tiên hàng đầu và người dân không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích cũ. 

Đối với những người cao tuổi không có nhu cầu tiếp tục sống tại tòa nhà mới, Nhà nước hoặc chủ đầu tư nên có cơ chế mua lại quyền sử dụng đất theo giá thị trường để họ có vốn dưỡng già.