Đề xuất quy định ‘sử dụng đất hợp pháp’ đối với đất chưa có sổ đỏ

2 시간 전 11

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đề xuất bổ sung quy định về quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất chưa được cấp sổ đỏ do nhận chuyển nhượng, khai hoang, thừa kế.

Ngày 30.7, Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý sửa đổi luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở.

Xử lý sao đối với đất chưa có sổ đỏ?

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM hiện nay có nhiều thửa đất đang được quản lý hoặc sử dụng thông qua các hình thức như nhận chuyển nhượng, khai hoang, thừa kế... nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Trong quá trình thực hiện các thủ tục đầu tư, đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận (sổ đỏ) cần phải xác định làm rõ chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không để thực hiện dự án. Vì thế gặp nhiều khó khăn và vướng mắc, dẫn đến tình trạng triển khai dự án bị kéo dài, gây lãng phí thời gian.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM chỉ cần xác định diện tích đất không do các cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý và không có tranh chấp, khiếu nại thì được xem như chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án. Đồng thời phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.

Vì thế, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đề xuất bổ sung một khoản vào điều 3 dự thảo luật Đất đai. Cụ thể bổ sung quy định: "Quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận là đất do người sử dụng đất đang quản lý hoặc sử dụng không phải là đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý, không phải là đất đang có tranh chấp, khiếu nại".

Cần bỏ quy định "đang" sống chung trong hộ gia đình

Một vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến hàng triệu hộ gia đình là định nghĩa về chủ thể sử dụng đất. Tại khoản 19 điều 3 của dự thảo luật Đất đai, "hộ gia đình sử dụng đất" được định nghĩa gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng "đang sống chung" tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM kiến nghị bỏ từ "đang" trong cụm từ "đang sống chung" để tránh việc người dân bị mất quyền lợi đất đai một cách vô lý.

Sở này phân tích, nhiều thành viên trong hộ gia đình sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất nhưng nay vì nhiều lý do không còn "đang sống chung" nên quy định trên sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của thành viên đó.

Phải trả lãi nếu chậm chi trả tiền bồi thường đất

Một trong những nội dung quan trọng nhất, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất là vấn đề bồi thường.

Theo bà Nguyễn Thị Bảo Trân, đại diện Viện KSND TP.HCM, thực tế người dân khởi kiện yêu cầu hủy quyết định bồi thường, hỗ trợ do không đồng tình với giá bồi thường trong đó còn có yêu cầu phải trả lãi khi nhà nước chậm bồi thường.

Tuy nhiên, tại điều 41 và điều 43 của dự thảo luật Đất đai vẫn chưa có quy định về trách nhiệm trả lãi khi nhà nước chậm thanh toán mà chủ yếu giao Chính phủ quy định chi tiết bằng nghị định về chủ trương bồi thường.

Để đảm bảo tính pháp lý cao nhất và tránh tình trạng văn bản hướng dẫn quy định rộng hơn luật, Viện KSND TP.HCM kiến nghị cần bổ sung nội dung về trách nhiệm nhà nước khi bồi thường chậm để đảm bảo quyền lợi cho người dân, áp dụng thống nhất giữa luật Đất đai, luật Quản lý thuế, bộ luật Dân sự và pháp luật về trách nhiệm bồi thường của nhà nước.

Ngoài ra, để giải quyết các trường hợp "giao thời", tại khoản 3 điều 101 dự thảo quy định: đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi luật này có hiệu lực nhưng chưa thực hiện, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ tình hình thực tế để lựa chọn một trong hai cách xử lý.

Một là tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; việc chi trả bồi thường chậm sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất. Hai là thực hiện theo quy định của luật này.

Theo bà Trân, để tránh việc lựa chọn áp dụng thiếu thống nhất, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, cần bổ sung quy định: "Trường hợp tại thời điểm nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất mà giá đất thấp hơn quy định của luật này thì áp dụng quy định của luật này".

Không cần hòa giải ở xã khi tranh chấp đất đai

Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, khoản 2 điều 92 dự thảo luật Đất đai quy định UBND cấp xã sẽ thực hiện hòa giải trước khi tranh chấp đất đai được giải quyết, trừ trường hợp "các bên lựa chọn" giải quyết tại tòa án.

Quy định này đã đổi mới tích cực hơn so với luật Đất đai năm 2024, khi cho phép tranh chấp đất đai được đưa trực tiếp ra tòa án mà không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Điều này góp phần rút ngắn thời gian giải quyết, hạn chế tình trạng đương sự phải thực hiện một thủ tục mang tính hình thức trước khi khởi kiện.

Tuy nhiên, đại diện Viện KSND TP.HCM cho rằng cách diễn đạt "các bên lựa chọn" có thể gây khó cho người dân. Trong thực tế, nếu bên đang chiếm hữu đất trái phép cố tình không đồng ý ra tòa, người dân sẽ bị "kẹt" lại ở bước hòa giải xã, làm kéo dài thời gian đòi lại quyền lợi chính đáng.

Vì vậy, viện kiểm sát kiến nghị sửa đổi điều 92 theo hướng: "trừ trường hợp một trong các bên lựa chọn giải quyết tại tòa án". Kiến nghị này nhằm khẳng định quyền khởi kiện là quyền độc lập của mỗi cá nhân, không thể phụ thuộc vào ý chí của bên đang có tranh chấp.

Đồng thời, cơ quan này cũng đề xuất: "nếu tòa án đã thụ lý vụ án thì UBND cấp xã phải chấm dứt ngay việc hòa giải" để tránh trùng lặp các thủ tục hành chính không cần thiết.

전체 기사 읽기