Dự án rạch Xuyên Tâm đang được đẩy nhanh tiến độ - Ảnh: HỮU DUY
Những kinh nghiệm được TP.HCM vận dụng kể từ khi có Luật Đất đai 2024 đã tạo bước chuyển rất lớn trong bồi thường giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án hạ tầng lớn, chiến lược được người dân ghi nhận. Và đó là điều cần được phát huy khi sửa Luật Đất đai 2024.
"Quả ngọt" từ rạch Xuyên Tâm, bờ bắc kênh Đôi, vành đai 3
Khi nhìn thấy máy móc, phương tiện đang thi công nhộn nhịp tại dự án rạch Xuyên Tâm hiện nay, nhiều người đồng ý rằng đây là dự án điển hình về thành công trong công tác giải phóng mặt bằng. Đây cũng là một trong những dự án được Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được khen thưởng, biểu dương về sớm có mặt bằng sạch để thi công.
Thực ra dự án này đã khởi động từ những năm 2000 và không phải là dự án có tiến độ tốt. Nhưng nhờ cơ chế mới của Luật Đất đai 2024, dự án đã thôi "đắp chiếu", "hồi sinh" mạnh mẽ và đây là điển hình thành công về vận dụng chính sách để giải phóng mặt bằng với nhà đất của 2.190 hộ dân.
Luật Đất đai cho phép UBND cấp tỉnh được quy định các mức hỗ trợ phù hợp thực tế địa phương. Từ đó, tháng 12-2024 UBND TP.HCM ban hành quyết định 5516 thí điểm ủy quyền cho các địa phương được quyết định mức hỗ trợ khác với từng dự án cụ thể.
Đáng chú ý là các mức hỗ trợ rất mạnh đối với nhà đất không đủ giấy tờ pháp lý.
Sau đó, TP.HCM tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng quyết định số 11 (tháng 3-2026) với nhiều chính sách nổi trội.
Cụ thể như hỗ trợ tới 100% giá đất cho đất chưa đủ điều kiện cấp sổ (trước ngày 1-7-2014), hỗ trợ đến 70% giá đất đối với nhà ở, công trình lấn chiếm kênh rạch; bù chênh lệch tái định cư, hỗ trợ trợ cấp mua nhà tái định cư khi tiền bồi thường thấp; thưởng bàn giao mặt bằng sớm (lên đến 100 triệu đồng); ủy quyền UBND cấp xã quyết định mức hỗ trợ khác…
Và mọi việc từ ì ạch đã hanh thông. Không chỉ dự án rạch Xuyên Tâm được thuận lợi, dự án bờ bắc kênh Đôi, vành đai 3 là những điểm sáng về giải phóng mặt bằng sớm nhờ chính sách hợp lý.
Dự án chậm do vướng mặt bằng phải là "chuyện cổ tích"
Giải phóng mặt bằng là điểm nghẽn lớn nhất gây đình trệ và đội vốn các dự án kinh tế - xã hộ trên khắp cả nước, tất cả đều có kết quả cuối cùng: "đội vốn do chậm giải phóng mặt bằng". Như việc thu hồi đất của khoảng 250 hộ dân để mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh, đoạn từ vành đai 2 đến Khu công nghiệp Phú Hữu là điển hình.
Năm 2019 dự án được phê duyệt với số vốn hơn 832 tỉ đồng, trong đó chi phí giải phóng mặt bằng là hơn 507 tỉ đồng. Nhưng tháng 6-2026 phải tăng vốn lên hơn 1.858 tỉ đồng, trong đó bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tăng lên 1.506 tỉ đồng, tương đương 3 lần so với ban đầu.
Mục tiêu mới được đặt ra là phải hoàn thành các thủ tục liên quan để bắt đầu chi trả bồi thường vào cuối tháng 1-2027.
Nếu dự án sớm thực hiện sẽ mang lại hiệu quả rất lớn. Ông Lê Ngọc Dũng, Chủ tịch UBND phường Long Trường, cho biết dự án sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, giảm chi phí vận tải, kết nối đồng bộ khu vực đô thị với Khu công nghiệp Phú Hữu, Cảng hàng không quốc tế Long Thành và TP.HCM.
Chính sách phù hợp, dân sớm đồng thuận giao mặt bằng
Dự án vành đai 3 áp dụng chính sách theo Luật Đất đai 2024 - Ảnh: CHÂU TUẤN
Có 4 yếu tố để người dân đồng thuận khi thu hồi đất, gồm đơn giá bồi thường, chính sách hỗ trợ, xác nhận pháp lý nhà đất và bố trí tái định cư.
Đơn giá bồi thường tốt có yếu tố quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng, TP.HCM xác định giá đất cụ thể đối với các dự án, từ đó xây dựng phương án đơn giá bồi thường sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Cách làm này đã được triển khai thành công, thu hồi mặt bằng nhanh, ở nhiều dự án hạ tầng chiến lược, trọng điểm ở TP.HCM như dự án vành đai 3, vành đai 4, mở rộng quốc lộ 1, quốc lộ 22, quốc lộ 13, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành. Với các dự án theo phương thức hợp đồng BT là Khu thể thao quốc gia Rạch Chiếc, khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa…
Đó là với những trường hợp đất của người dân có giấy tờ đầy đủ, pháp lý chuẩn, thực tế là còn nhiều trường hợp đất lấn chiếm, không đủ giấy tờ, nhất là nhà ở ven, trên kênh rạch. Nếu không có chính sách hỗ trợ phù hợp cho các trường hợp này thì việc giải phóng mặt bằng dễ rơi vào cảnh "xôi đỗ".
Như nhận xét của ông Phạm Quang Tú - Chủ tịch UBND phường Chánh Hưng (TP.HCM), nơi có nhiều nhà ở ven, trên kênh rạch là chính sách hỗ trợ nhận được sự đồng thuận cao và giúp việc giải phóng mặt bằng dự án bờ bắc kênh Đôi (phường Chánh Hưng) và rạch Xuyên Tâm thuận lợi.
Còn theo luật sư Bùi Quốc Tuấn, công tác xác nhận pháp lý cho các hộ dân có đất thu hồi là khâu rất quan trọng để tạo đồng thuận, tránh khiếu nại kéo dài.
Công tác này đòi hỏi chuyên môn cũng như kinh nghiệm nắm bắt, quản lý tốt địa bàn, nắm rõ nguồn gốc pháp lý đất đai của cán bộ làm công tác bồi thường.
Việc xác định rõ loại đất gì, diện tích bao nhiêu, thời gian tạo lập, sử dụng, nguồn gốc ra sao…sẽ quyết định chính xác đến mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của người dân có đất thu hồi.
"Chính quyền địa phương cần hỗ trợ người dân các thủ tục pháp lý liên quan quá trình thu hồi đất như hoàn thiện hồ sơ thừa kế, phân chia tiền bồi thường cho các đồng sở hữu, đồng thừa kế, hỗ trợ người dân thủ tục để cấp lại sổ hồng, xây dựng nhà trên diện tích còn lại…", luật sư Tuấn phân tích.
Ngoài ra, chính sách tái định cư, thành phố đã áp dụng nhiều hình thức phù hợp nhu cầu như bố trí nền đất, căn hộ chung cư và nhà ở xã hội. Trong đó chú trọng việc tái định cư tại chỗ cho người dân. Điều này cũng giúp người dân ủng hộ chủ trương, sớm giao đất cho dự án.
Chậm tiến độ là đội vốn
Danh sách chậm giải phóng mặt bằng, đội vốn rất dài, như dự án mở rộng đường Nguyễn Thị Định (từ 1.415 lên 2.075 tỉ đồng), mở rộng đường Chu Văn An (từ 677 lên 1.067 tỉ đồng), nút giao Mỹ Thủy (từ 1.998 lên 3.622 tỉ đồng), mở rộng đường Đỗ Xuân Hợp (từ 528 lên 868 tỉ đồng), nâng cấp tỉnh lộ 8 từ kênh N31A đến ngã tư Tân Quy (từ 368 lên 566 tỉ đồng), cải tạo kênh Hàng Bàng (từ 188 lên 779 tỉ đồng), mở rộng đường Phạm Văn Bạch (273 tỉ đồng lên 680 tỉ đồng)…
Dự án chậm tiến độ, ảnh hưởng lớn đến người dân. Đường vành đai 2 TP.HCM dài 64km - công trình giao thông trọng điểm được quy hoạch từ năm 2007 nhưng sau gần 20 năm đến nay vẫn còn hơn 10km của tuyến đường này chưa được khép kín.
Dự án mở rộng đường Lương Định Của (đoạn từ Trần Não đến Nguyễn Thị Định) dài 2,3km, khởi công từ năm 2015 nhưng vướng phần đất của hơn 60 hộ dân ngay vị trí "yết hầu" nút giao An Phú khiến giao thông ách tắc trở thành nỗi ám ảnh của người dân TP.HCM.
Dự án này có tổng mức đầu tư hơn 800 tỉ đồng, nếu giải tỏa mặt bằng của hơn 60 hộ dân phải tăng lên 1.050 tỉ đồng.
Còn khu đô thị mới Thủ Thiêm, được quy hoạch từ năm 1996 nhưng đến tháng 5-2026 mới hoàn tất giải phóng mặt bằng với diện tích còn lại khoảng 2ha.
Theo Ban quản lý khu vực phát triển đô thị mới Thủ Thiêm, do vướng giải phóng mặt bằng nằm rải rác, chưa thể thi công nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật giao thông đạt khoảng 75%. Dù tỉ lệ rất nhỏ số diện tích chưa thu hồi nhưng đã tạo ra mặt bằng "da beo" gây vướng cho việc triển khai các dự án, nhất là dự án về hạ tầng chính trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Trong đó có nút giao thông chính của khu đô thị mới Thủ Thiêm là nút giao Trần Não - Lương Định Của tạo ra điểm nghẽn lớn của khu vực và "liên lụy" đến giao thông liên vùng, trong khi các dự án kết nối đang được gấp rút triển khai.
Đó là tuyến metro từ Bến Thành đến Thủ Thiêm và từ Thủ Thiêm đi sân bay Long Thành chạy dọc theo đường Mai Chí Thọ đang được triển khai. Rồi tuyến cao tốc TP.HCM đi Long Thành đang được mở rộng lên 8-10 làn xe sẽ chia sẻ giao thông với tuyến Mai Chí Thọ để nối TP.HCM xuống tới sân bay Long Thành.
Vì vậy, giữa đền bù hợp lý, có mặt bằng sạch, thi công ngay, tạo ngay hiệu quả kinh tế - xã hội với cách làm cũ khiến giải phóng mặt bằng kéo dài, đội vốn, chúng ta phải chọn và phát huy cách làm mới mà TP.HCM đã vận dụng được từ Luật Đất đai 2024.
