Lãi suất tăng cao, thanh khoản bất động sản giảm 62%

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố ngày 13-7 cho thấy một góc nhìn trước dòng tiền trên thị trường địa ốc.

Người mua "ngấm đòn" lãi suất, thanh khoản sụt giảm kỷ lục

Thống kê của DXS-FERI cho thấy nguồn cung mới được mở bán trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 37.300 sản phẩm, tăng nhẹ so với cùng kỳ 16%. Nguồn cung thứ cấp đa dạng ở tất cả thị trường, phân khúc khi hàng loạt dự án được bàn giao mới trong năm 2026.

Các chuyên gia DXS-FERI cho biết lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12% - 14%/năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15% - 16%/năm.

Việc chi phí vay vốn tăng nhanh sau thời gian ưu đãi đã tạo ra áp lực tài chính khổng lồ, buộc người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải trở nên thận trọng tối đa trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Tâm lý quan sát, chờ đợi đang bao trùm khi khách hàng nhạy cảm hơn bao giờ hết với biến động của lãi suất và dòng tiền.

Cú sốc lãi suất đã trực tiếp kéo tụt các chỉ số giao dịch trên toàn thị trường. Tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp 6 tháng đầu năm chỉ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, ghi nhận mức giảm sâu 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.

Tỉ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động ở mức thấp, từ 20% - 30%, giảm tới 30 điểm % so với giai đoạn cuối năm ngoái. Trong đó, lượng hấp thụ khu vực miền Bắc chiếm 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, tổng lượng hấp thụ miền Nam chiếm 40% tổng lượng hấp thụ cả nước.

Báo cáo của DXS-FERI còn cho thấy khu vực miền Nam ghi nhận sự sụt giảm đáng kể nhất khi tỉ lệ hấp thụ giảm tới 35 điểm %. Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như "đóng băng" giao dịch.

Thay đổi tâm thế từ đòn bẩy sang vốn tự có

Áp lực lãi vay đã làm thay đổi hoàn toàn hành vi của người mua nhà. Khảo sát cho thấy thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, người mua hiện ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch (tỉ lệ ưu tiên 96,9%) và vị trí kết nối tốt.

Đáng chú ý, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính sang ưu tiên nguồn vốn tự có nhằm giảm bớt rủi ro chi phí lãi vay. Khách hàng dành nhiều thời gian hơn để phân tích bài toán tài chính hằng tháng thay vì chỉ nhìn vào giá bán tổng thể như trước đây.

Dự báo về thị trường nửa cuối năm 2026, các chuyên gia nhận định lãi suất vay mua nhà khó có thể giảm nhanh và vẫn sẽ duy trì ở mức cao từ 12% - 14%/năm. Thị trường sẽ bước sâu hơn vào giai đoạn "từ phân hóa đến chọn lọc".

Dòng tiền dự kiến sẽ chỉ chảy về các dự án có pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín và hưởng lợi từ các công trình hạ tầng trọng điểm đang triển khai như 5 tuyến metro hay các cầu lớn. Những chủ đầu tư giải quyết được bài toán tài chính cho khách hàng, có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn và giãn tiến độ thanh toán sẽ chiếm ưu thế lớn trong việc khai thông thanh khoản.

Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu tiện ích hoặc chủ đầu tư có thương hiệu yếu sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh lọc mạnh mẽ.