Mô hình TOD tại TP.HCM: Không dừng lại ở bài toán tăng giá đất quanh nhà ga

TOD mở đường cho cấu trúc đô thị đa cực

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) không chỉ mang đến diện mạo mới cho hạ tầng giao thông TP.HCM, mà còn tạo động lực rõ nét cho thị trường bất động sản dọc tuyến. Tỉ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại cải thiện, tính thanh khoản cùng giá nhà gia tăng có một phần đến từ sức hút của hạ tầng đường sắt đô thị.

Chia sẻ với Tuổi Trẻ, đại diện tập đoàn dịch vụ thương mại Cushman & Wakefield, cho biết sự thay đổi này đang điều chỉnh căn bản góc nhìn của các nhà đầu tư khi lựa chọn địa điểm phát triển dự án. Nếu trước đây vị trí địa lý thuần túy giữ vai trò quyết định, thì nay thời gian di chuyển và khả năng kết nối mới là ưu tiên hàng đầu.

Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khoảng cách đô thị dần được tính bằng số phút tiếp cận dịch vụ, việc làm thay vì số kilômét. Yếu tố TOD từ một tiêu chí cộng điểm đơn thuần đã trở thành chiến lược đầu tư dài hạn.

Trải nghiệm từ các đô thị lớn trên thế giới như Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul chứng minh hệ thống metro là nền tảng hình thành cấu trúc đô thị "đa cực" với nhiều trung tâm vệ tinh. Mô hình này giúp chia lửa áp lực cho khu vực trung tâm truyền thống, đồng thời kích thích các cực tăng trưởng mới dọc theo các hành lang giao thông công cộng.

Theo chuyên gia, tại TP.HCM, quá trình chuyển dịch này đang ở những bước khởi đầu. Khi mạng lưới metro mở rộng, lợi ích sẽ lan tỏa đến hầu hết các phân khúc bất động sản.

Trong khi bán lẻ hưởng lợi sớm nhất nhờ lượng khách qua lại đông đúc tại các ga trung chuyển, phân khúc căn hộ lại thu hút nhu cầu ở thực của nhóm cư dân trẻ muốn sống xa nội đô nhưng vẫn di chuyển thuận tiện.

Các khu vực như Thảo Điền, An Phú, Khu công nghệ cao hay khu Đại học Quốc gia TP.HCM đang đứng trước cơ hội lớn để vươn mình thành các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.

Về dài hạn, các dự án tích hợp đa chức năng bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga sẽ là nhóm hưởng lợi bền vững nhất nhờ tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất.

Mật độ dân cư và việc làm là thước đo thực chất

Dù tiềm năng là rất lớn, song các chuyên gia lưu ý về hiểu lầm phổ biến hiện nay khi đánh đồng mô hình TOD với việc phát triển bất động sản sát nhà ga metro.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu hạ tầng đi bộ an toàn, thiếu phương tiện trung chuyển chặng cuối và nghèo nàn về tiện ích tích hợp thì chỉ dừng lại ở mức dự án "ăn theo" hạ tầng.

Để một khu TOD thực sự trở thành động lực kinh tế thay vì tạo ra làn sóng đầu cơ đất đai, quy hoạch cần đảm bảo các điều kiện cốt lõi như sự đa dạng trong sử dụng đất, khả năng đi bộ thực chất, mật độ phát triển hợp lý đi đôi với hạ tầng tương xứng, định vị chức năng kinh tế phù hợp với từng khu vực.

Cùng đó, cần có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra cam kết dài hạn.

Đánh giá về yếu tố quyết định sự thành công của một dự án, bà Ngọc cho biết nếu chỉ chọn một chỉ số duy nhất để đánh giá hiệu quả của khu TOD sau 10 năm vận hành, đó chính là mật độ dân cư và việc làm.

Theo bà Ngọc, giá bất động sản có thể tăng do tâm lý kỳ vọng hoặc sự khan hiếm nguồn cung, nhưng chỉ khi người dân thực sự đến an cư, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng và người lao động di chuyển bằng giao thông công cộng thì nơi đó mới trở thành một trung tâm kinh tế thực sự.

Mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất toàn đô thị.