Hợp đồng kỳ nghỉ lộ bất cập: Chuyên gia nói nên tách bạch kinh doanh, chia sẻ nguồn thu với sở hữu condotel

Đó là quan điểm được nhiều chuyên gia bất động sản đưa ra tại hội thảo Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền, do báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23-6 tại Hà Nội.

Mập mờ giữa kinh doanh và sở hữu

Tại hội thảo, ông Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), nhấn mạnh hợp đồng trong mô hình này hoàn toàn mang tính dân sự, không gắn với sở hữu đất đai hay sở hữu tòa nhà.

Nhưng thực tế tại Việt Nam, loại hình sở hữu condotel (loại hình căn hộ khách sạn thường gắn với các hợp đồng kỳ nghỉ hiện nay - PV) đang được triển khai dưới hình thức huy động vốn.

Để huy động vốn thuận lợi, chủ đầu tư thường gắn việc mua sản phẩm với một tòa nhà hoặc một phòng cụ thể cho người mua. Tuy nhiên khi người mua sử dụng dịch vụ, họ thường được bố trí phòng nào còn trống trong tòa nhà, rất hiếm khi quay lại đúng căn phòng đã đặt mua.

"Về bản chất, đây là một hình thức huy động vốn. Nếu đã là huy động vốn, tôi mong muốn loại hình này được điều tiết tương tự hoạt động đầu tư trên thị trường chứng khoán. Thậm chí mỗi khu nghỉ dưỡng muốn huy động vốn theo hình thức này có thể hình thành một quỹ đầu tư.

Khi đã là quỹ đầu tư, nhà đầu tư có thể tham gia vào một, hai hoặc ba tòa nhà, nhưng quỹ này phải được quản lý theo nguyên tắc của quỹ đầu tư trên thị trường chứng khoán", ông Thọ đề xuất.

Cách làm này theo các chuyên gia bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến quản lý nhà nước, bởi quan hệ đầu tư được thiết lập thông qua hệ thống hợp đồng dân sự. Mô hình này cũng bảo vệ nhà đầu tư tốt hơn so với tình trạng mập mờ hiện nay.

Thực tế kinh doanh bất động sàn nghỉ dưỡng hiện nay cũng cho thấy nhiều nhà đầu tư được giới thiệu là đầu tư vào một tòa nhà cụ thể, nhưng thực tế hầu như không biết tòa nhà của mình được vận hành ra sao. Thỉnh thoảng họ mới được lên xem căn phòng của mình, trừ trường hợp nhà đầu tư trực tiếp khai thác.

Và nếu nhà đầu tư trực tiếp khai thác lại phát sinh vướng mắc khác, chẳng hạn một số chủ đầu tư yêu cầu người mua khi nhận condotel phải cung cấp giấy phép kinh doanh nhà hàng, khách sạn. Trong khi lúc mua sản phẩm không được thông tin rõ về điều kiện này, nên rơi vào thế bị động.

Theo ông Thọ, đây là những vướng mắc cần được xử lý, gồm vấn đề giấy phép kinh doanh, giấy phép liên quan đến khai thác bất động sản nghỉ dưỡng, cơ chế vận hành, cũng như cơ chế tài chính thông qua quỹ đầu tư. Nếu tất cả nhà đầu tư trở thành cổ đông của khu nghỉ dưỡng, mọi thứ sẽ minh bạch hơn.

Lấp khoảng trống trong kinh doanh, khai thác bất động sản nghỉ dưỡng

Trao đổi tại tọa đàm, PGS.TS Trần Kim Chung, chuyên gia đến từ Học viện Tài chính - nêu vấn đề cần đồng bộ chính sách phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, không dừng ở vấn đề quản lý đất đai và xây dựng, mà cả trong hoạt động đầu tư, tài chính.

Khi thị trường bất động sản chưa xuất hiện việc chia sẻ sở hữu, chia sẻ vốn đầu tư và chia sẻ lợi ích, chúng ta có thể chưa cần bàn sâu đến các yếu tố tài chính, tiền tệ và đầu tư. Nhưng khi đã có chia sẻ sở hữu, chia sẻ lợi ích, thì phải tính đến sự đồng bộ của nguồn tiền, các công cụ tài chính phái sinh, cơ chế phân chia lợi ích và chi phí.

Ông Chung cho biết thêm với phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, nếu nhà đầu tư tham gia dự án thông qua quỹ, chúng ta phải bàn đến quy định của Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán, trong đó có phần về quỹ đầu tư ký thác và các loại quỹ đầu tư khác.

Còn theo bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã có những cơ chế chính sách tương đối đồng bộ, đầy đủ để phát triển lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.

Vấn đề với phát triển bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, theo bà Hằng là nhiều chủ đầu tư đang hướng tới việc đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chỉ để bán tài sản. Trong khi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nếu muốn khai thác cho thuê thì phải gắn với phát triển du lịch.

Bên cạnh đó, khi đã có du lịch thì phải tính đến kỹ thuật vận hành, khai thác bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là điểm nghẽn vì cơ chế chính sách chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về quản lý, vận hành, khai thác đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.