Nhiều cổ phiếu bất động sản đang giao dịch ở mức đáy ngắn hạn - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Chờ tín hiệu hạ lãi suất
Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Mẫn - chuyên gia phân tích của Chứng khoán SSI, yếu tố quan trọng nhất quyết định sự phục hồi thị giá cổ phiếu bất động sản đến từ diễn biến mặt bằng lãi suất. Khi lãi suất cho vay giảm thì mới có thể kỳ vọng nhiều hơn.
Bà cũng dẫn lại chia sẻ của lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai tại đại hội đồng cổ đông năm 2026, cho biết thị trường bất động sản năm nay vẫn chưa xuất hiện nhiều cơ hội.
Theo đó, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 25-30%. Những thay đổi về chính sách thuế khiến chi phí đất đai và công tác đền bù giải phóng mặt bằng tăng lên. Ngoài ra, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.
Chuyên gia này cho rằng nếu nhà đầu tư lựa chọn cổ phiếu bất động sản cần xác định tầm nhìn tối thiểu 6-9 tháng, chờ quá trình giảm lãi suất dần thẩm thấu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Điểm tích cực là giá cổ phiếu thường phản ứng sớm hơn yếu tố cơ bản. Hiện nhiều mã đã hình thành vùng đáy kỹ thuật.
Nhiều cổ phiếu bất động sản về vùng giá thấp nhất năm 2025 - Ảnh: Tradingview
Thị trường còn nhiều thách thức
Chứng khoán SSI đánh giá thấy bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 vẫn còn nhiều thách thức.
Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM có thể đạt khoảng 81.000 căn, tăng 34% so với năm 2025 nhờ các vướng mắc pháp lý tiếp tục được tháo gỡ. Nhưng lượng mở bán thực tế có thể thấp hơn dự báo ban đầu, các chủ đầu tư có xu hướng giãn tiến độ ra hàng trong bối cảnh thị trường kém thuận lợi.
Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao gây áp lực lên nhu cầu ở thực và đầu tư, trong khi giá bất động sản vẫn neo cao. 86-88% nguồn cung mới vẫn thuộc mảng cao cấp và hạng sang - phân khúc nhạy cảm nhất với biến động lãi suất.
SSI dự báo thị trường thứ cấp cũng chịu sức ép khi nhiều khoản vay bước sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 11-15%. Chi phí trả nợ của người mua tăng đáng kể.
Không chỉ doanh số bán hàng chịu ảnh hưởng, các doanh nghiệp còn phải đối mặt với chi phí tài chính tăng, cạnh tranh gay gắt hơn khi nguồn cung mở rộng và chi phí phát triển dự án tiếp tục leo thang. Những yếu tố này khiến biên lợi nhuận chịu áp lực thu hẹp.
Theo Chứng khoán MBS, lãi suất cho vay bất động sản tăng lên mức 12-13% khiến người mua nhà thận trọng hơn. Còn giới đầu tư chờ đợi các thông tin quy hoạch mới. Thanh khoản giao dịch giảm và giá bán bắt đầu điều chỉnh trong quý 2.
Do thị trường ảm đạm và lãi vay cao, doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025 thay vì triển khai dự án mới. Phần lớn các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận ròng giảm do bàn giao ít hơn.
Cổ phiếu cần thêm chất xúc tác
Ở góc độ đầu tư, ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành tại Chứng khoán Kafi, cho rằng nhiều cổ phiếu bất động sản đã quay về vùng định giá hấp dẫn sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài.
Thị giá so với giá trị sổ sách (P/B) của một số đơn vị lớn thậm chí đã về dưới 1 lần, dù doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, phát triển các dự án phù hợp nhu cầu ở thực.
Ông cho biết nếu xuất hiện các thông tin hỗ trợ về chính sách hoặc mặt bằng lãi suất bắt đầu giảm, nhóm này có thể hồi phục nhanh, thậm chí tăng 10-20% trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, việc cổ phiếu đang ở vùng giá thấp không đồng nghĩa nhà đầu tư nên vội vàng bắt đáy.
