Những trường hợp được xác định lại hạn mức đất ở

UBND thành phố Đà Nẵng vừa ban hành quy định về việc xác định lại diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy hồng) trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) nhưng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.

Vậy đối với các tỉnh thành khác, diện tích đất ở trong trường hợp trên được xác định như thế nào?

Xác định đất ở phải có giấy tờ hợp lệ

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM, trả lời:

Thực tế việc xác định lại diện tích đất ở theo quyết định trên của UBND TP Đà Nẵng không phải do địa phương này tự đặt ra. Trước đó, Nghị quyết 254 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai của Quốc hội và Nghị định 49 năm 2026 hướng dẫn Nghị quyết 254 có quy định nội dung này.

UBND TP Đà Nẵng cụ thể hóa quy định trên bằng quyết định để các cơ quan liên quan áp dụng.

Thực tế vẫn còn nhiều trường hợp giấy hồng chỉ ghi chung bằng các thuật ngữ như "thổ cư", "đất ở + đất vườn", "T", "QT",... mà không phân định rõ ràng đâu là diện tích đất ở và đâu là đất vườn, ao. 

Việc này dẫn đến nhiều khó khăn khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hoặc Nhà nước thu hồi đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Để xử lý các tồn tại lịch sử này, khoản 6 điều 141 Luật Đất đai năm 2024 quy định cách xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong thửa đất đã cấp giấy hồng trước ngày 1-7-2004 mà có đất vườn, ao, đất thổ cư nếu người sử dụng đất yêu cầu hoặc Nhà nước thu hồi đất (cần xác định loại đất để áp giá bồi thường).

Nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và có đủ các điều kiện thì diện tích đất ở trong thửa đất sẽ được xác định theo hạn mức đất ở tại địa phương. Người sử dụng đất không phải đóng tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định là đất ở.

Các điều kiện sau để xác định đất ở trong thửa đất có vườn, ao và đất thổ cư như sau:

- Thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư (trước đây).

- Đã được cấp giấy hồng trước ngày 1-7-2004.

- Trước khi cấp giấy hồng, thửa đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ (theo khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 điều 137 Luật Đất đai năm 2024).

Nếu không đáp ứng đủ các tiêu chí trên thì cơ quan chức năng không đủ cơ sở để xác định lại diện tích đất ở trên thửa đất.

Tức các thửa đất có vườn cao và đất ở được cấp giấy hồng trước ngày 1-7-2004 nhưng không có các giấy tờ hợp lệ như trên thì khó xác định lại diện tích đất ở. Người sử dụng đất chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, tách thửa, cấp đổi giấy hồng hay khi Nhà nước tính tiền bồi thường thì sẽ bị thiệt thòi.

Các địa phương được quy định phù hợp thực tế

Nhằm khắc phục khoảng trống trên, Nghị định 49 năm 2026 hướng dẫn Nghị quyết 254 cho phép UBND cấp tỉnh ban hành quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp giấy hồng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.

Căn cứ để UBND cấp tỉnh xác định diện tích đất ở trong trường hợp này là quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ kết hợp với quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế tại địa phương.

Bên cạnh đó, các tỉnh cũng rà soát để quy định thống nhất đối với các trường hợp tương tự khác.

Việc phân cấp này xuất phát từ thực tế quản lý đất đai có sự khác biệt giữa các địa phương.

Quy định này không chỉ áp dụng đối với giấy hồng cấp trước ngày 1-7-2004 mà còn áp dụng đối với giấy hồng đã cập nhật biến động và trường hợp người nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy hồng mới nhưng vẫn chưa xác định diện tích đất ở.

Thực tế có nhiều giấy hồng cấp trước ngày 1-7-2004 đã đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) hoặc người sử dụng đất đã cấp đổi giấy hồng mới nhưng vẫn giữ nguyên cách ghi nhận cũ, chưa xác định cụ thể diện tích đất ở. Nghị quyết cho phép xác định đất ở cho các trường hợp này nhằm bảo đảm tính kế thừa quyền của người sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng.

Ngược lại, trường hợp người mua đất đã được cấp giấy hồng mới và đã xác định diện tích đất ở thì không áp dụng quy định này.

Khi người sử dụng đất làm thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy hồng phải đồng thời xác định diện tích đất ở, không buộc người dân phải nộp hồ sơ làm một thủ tục riêng.