Phân khúc nhà riêng, nhà phố tại TP HCM ghi nhận xu hướng giảm giá bán trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu, người mua thận trọng.
Sau hơn 5 tháng rao bán căn nhà trong hẻm khu vực Bảy Hiền, anh Minh, một chủ nhà tại TP HCM, chấp nhận hạ giá hơn nửa tỷ đồng để chốt giao dịch. Căn nhà diện tích gần 40 m2 từng được kỳ vọng bán hơn 7,5 tỷ đồng cuối năm ngoái, nay chỉ giao dịch thành công ở mức khoảng 6,9 tỷ đồng sau nhiều vòng thương lượng.
"Khách xem nhà không ít nhưng hầu hết đều trả giá thấp hơn kỳ vọng vài trăm triệu đồng. Nếu giữ giá như trước sẽ rất khó bán", anh Minh cho biết.
Dẫu vậy, không phải giao dịch nào cũng có thể chốt sau khi điều chỉnh giá. Chủ một căn nhà riêng rộng 85 m2 tại phường An Hội Đông, cho biết rao bán tài sản này từ giữa năm ngoái với giá 11 tỷ đồng. Trong một năm qua, căn nhà đón nhiều lượt khách đến xem nhưng chưa thể giao dịch thành công do phần lớn khách mua chỉ chấp nhận mức giá 7-8 tỷ đồng.
Trước áp lực thị trường, chủ nhà đã chấp nhận hạ giá rao xuống còn 9,8 tỷ đồng, và vẫn chưa tìm được người mua phù hợp. "Tôi có thể giảm giá nhưng không thể bán thấp hơn quá nhiều so với giá trị tài sản", chủ nhà nói.
Theo các môi giới khu vực, tình trạng này diễn ra khá phổ biến ở nhóm nhà phố, nhà riêng có giá trị lớn. Người bán đã bắt đầu giảm giá rao kỳ vọng khi thanh khoản có xu hướng chậm lại và nhà giá cao khó bán hơn. Dù vậy, khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng chi trả của người mua vẫn còn khá xa, khiến thời gian giao dịch kéo dài so với giai đoạn trước.
Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy giá chào bán nhà riêng tại TP HCM đang điều chỉnh ở nhiều khu vực. Tại các quận trung tâm và cận trung tâm như quận 1, 3, 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình (cũ)... mức giảm phổ biến khoảng 3-8%, cá biệt có nơi lên đến hơn 10%. Trong khi đó, các khu vực ven đô và ngoại thành như Gò Vấp, Bình Chánh, Nhà Bè, quận 12 hay quận 9 cũ ghi nhận mức điều chỉnh mạnh hơn, phổ biến 5-12%.
Phân khúc nhà phố cũng diễn biến tương tự khi mặt bằng giá tại khu vực nội thành giảm khoảng 5-10%, còn các khu vực ven đô, ngoại thành điều chỉnh khoảng 6-8%, cho thấy xu hướng người bán hạ giá kỳ vọng để tăng khả năng giao dịch trong bối cảnh sức mua còn dè dặt.
Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy xu hướng giảm giá xuất hiện rõ hơn trong quý II. Giá rao bán nhà phố tại TP HCM giảm từ mức trung bình 213 triệu đồng mỗi m2 xuống còn khoảng 197 triệu đồng mỗi m2, tương đương giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Giá nhà riêng cũng giảm khoảng 3,4%, từ mức trung bình 120 triệu đồng mỗi m2 xuống còn khoảng 116 triệu đồng.
Ông Hà Quang Vỹ, môi giới nhà phố lâu năm tại TP HCM, nhận định thanh khoản toàn thị trường bất động sản giảm tốc đang tác động trực tiếp đến phân khúc nhà riêng và nhà phố. Khi giao dịch chậm lại, người mua không còn tâm lý xuống tiền nhanh như giai đoạn sốt giá mà dành nhiều thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng trước khi quyết định.
Theo ông Vỹ, phân khúc này chịu tác động rõ nét hơn do đây là nhóm tài sản có giá trị lớn và phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tự có. Với những căn nhà có giá từ 7-10 tỷ đồng trở lên, áp lực tài chính trở thành rào cản lớn trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát thận trọng và chi phí vốn vẫn ở mức cao. Điều này khiến nhu cầu sử dụng đòn bẩy giảm mạnh, kéo theo sức cầu suy yếu.
Bà Phạm Ngọc Huyền, lãnh đạo một sàn môi giới tại TP HCM, cho biết giá nhà riêng, nhà phố thường phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng của chủ nhà và mặt bằng định giá khu vực hơn là một quy chuẩn chung. Những năm qua, phân khúc này tăng giá nhanh nhờ tâm lý chuộng tài sản gắn liền với đất và hiệu ứng tăng giá từ căn hộ, khiến mặt bằng giá dần vượt khả năng chi trả của người mua ở thực.
Bên cạnh đó, hiệu quả khai thác của nhà riêng, nhà phố cũng suy giảm đáng kể. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê hiện chỉ quanh 2% mỗi năm, trong khi chi phí vận hành, bảo trì và rủi ro bỏ trống ngày càng tăng. Điều này khiến lợi thế vừa ở vừa kinh doanh, vốn là điểm mạnh của loại hình nhà liền thổ, không còn hấp dẫn như trước.
Ở khía cạnh nhu cầu, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, cho rằng phân khúc nhà riêng đang chịu tác động mạnh từ sự thay đổi trong hành vi lựa chọn nơi ở của người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.
Nếu trước đây sở hữu nhà đất nội thành được xem là mục tiêu hàng đầu, hiện nay người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống, khả năng cân đối tài chính và hệ thống tiện ích đi kèm. Với cùng nguồn lực tài chính, nhiều người sẵn sàng lựa chọn căn hộ hoặc nhà ở các khu đô thị cận trung tâm có hạ tầng đồng bộ, chỗ đỗ xe, không gian xanh và hệ tiện ích hoàn chỉnh thay vì một căn nhà trong hẻm sâu nội thành. Ngoài ra, nhà riêng lẻ còn đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng lớn từ căn hộ và các khu đô thị mới.
Dù vậy, giới chuyên môn đánh giá nhà riêng và nhà phố vẫn là loại hình sở hữu lợi thế lớn về giá trị đất, nguồn cung hữu hạn và khả năng tích lũy tài sản dài hạn. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, nhà cao tầng bị hạn chế triển khai, những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hẻm rộng, khả năng khai thác thực tế cao vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung. Ngược lại, nhóm tài sản neo giá quá cao so với giá trị sử dụng sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh để tiệm cận sức mua thực tế của thị trường.
Phương Uyên
