'Cái bẫy' bất động sản của châu Á

Trang tin The Interpreter (Úc) ngày 4-6 đăng bài viết cho biết tại Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, bất động sản đã trở thành kênh tích lũy tài chính chủ yếu để các hộ gia đình bảo đảm cuộc sống khi về già.

Những hệ lụy chính trị

Khi rời thị trường lao động, người dân trông cậy vào chính ngôi nhà của mình như một chỗ dựa tài chính vững chắc. Tuy nhiên giá nhà leo thang cũng khiến bất động sản ngày càng được xem như kênh đầu tư sinh lời, biến nhà ở thành bài toán mà mọi nỗ lực cải cách trên khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương đều chưa thể giải quyết triệt để.

Thực trạng này kéo theo những hệ lụy chính trị. Tại Úc, vấn đề đang được xử lý thông qua một dự luật hiện trình Ủy ban Thượng viện xem xét, theo đó sẽ hạn chế cơ chế khấu trừ thuế từ khoản đầu tư thua lỗ - tức cơ chế cho phép nhà đầu tư bù khoản lỗ từ bất động sản vào các nguồn thu nhập khác để giảm nghĩa vụ thuế.

Dự luật được đưa ra sau nhiều năm tranh luận về việc người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, ngày càng khó mua nhà. Trong giai đoạn 2001-2021, tỉ lệ sở hữu nhà của người Úc ở độ tuổi cuối 20 giảm từ 43% xuống 36%, trong khi nhóm đầu tuổi 30 giảm từ 57% xuống 50%.

Những tranh cãi chính trị xung quanh vấn đề này không phải là điều mới. Song đằng sau đó là một thực tế không thay đổi: bất kỳ chính phủ nào tìm cách hạ nhiệt giá nhà cũng không chỉ đơn thuần điều chỉnh thị trường bất động sản, mà đồng thời tác động trực tiếp đến tài sản tích lũy hưu trí của nhóm cử tri có nhà - những người có tiếng nói lớn nhất trong các cuộc bầu cử.

Mối gắn kết giữa nhà ở và an sinh tuổi già có chung một căn nguyên.

Theo dữ liệu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) công bố năm 2025, tỉ lệ thay thế thu nhập ròng từ lương hưu công - tức phần thu nhập trước nghỉ hưu được lương hưu nhà nước bù đắp - chỉ đạt chưa đến 35% tại Úc, dưới 40% tại Hàn Quốc và khoảng 42% tại Nhật Bản, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 63% của OECD.

Khi lương hưu nhà nước không đủ bù đắp nhu cầu, các hộ gia đình buộc phải tự lo phần còn lại, và tài sản họ trông cậy nhiều nhất chính là bất động sản. Hệ quả là an ninh tài chính của cả một thế hệ khi về hưu bị gắn chặt với giá nhà, đến mức giá nhà gần như không được phép giảm.

"Cái bẫy" bất động sản

Mối liên hệ này có trở thành "cái bẫy" hay không tùy thuộc vào mức độ chủ động quản lý của mỗi chính phủ.

Singapore là trường hợp xây dựng mối liên hệ đó một cách có chủ đích. Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) cho phép sử dụng tiền tiết kiệm hưu trí bắt buộc để mua nhà, trong khi chính phủ song song phát triển nguồn cung thông qua các căn hộ được trợ giá, chương trình xây dựng theo đặt hàng và các quy định về chuyển nhượng nhằm giữ giá nhà ở mức phù hợp với thu nhập người mua.

Nhờ đó hơn 90% hộ gia đình tại Singapore sở hữu nhà ở, khoảng 3/4 dân số sống trong nhà ở công, nhưng các căn hộ này vẫn nằm trong tầm tay của người thu nhập trung bình. Singapore đã gắn kết nhà ở với an sinh hưu trí chặt chẽ hơn bất kỳ quốc gia nào, đồng thời tạo được cơ chế tránh rơi vào bẫy giá nhà.

Đây chính là thước đo giúp nhìn rõ hơn những khó khăn mà phần còn lại của khu vực đang đối mặt.

Ba quốc gia còn lại - Nhật Bản, Hàn Quốc và Úc - lại hình thành sự gắn kết giữa nhà ở và an sinh tuổi già theo cách tự phát, không có kế hoạch từ trước.

Tại Nhật Bản, áp lực ngân sách từ tốc độ già hóa dân số thuộc hàng cao nhất thế giới khiến bất động sản mặc nhiên trở thành kênh tích lũy tài sản của các hộ gia đình, nhưng không có cơ chế tương ứng để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Tại Hàn Quốc, giá nhà ở thủ đô Seoul đã gấp gần 14 lần thu nhập trung bình hằng năm, cao hơn đáng kể so với mức bình quân lịch sử và vẫn neo ở mức cao bất chấp nhiều đợt can thiệp của chính phủ.

Tại Úc, để tích lũy đủ khoản đặt cọc 20% mua nhà hiện cần trung bình hơn 10 năm, buộc dòng tiết kiệm của người dân ngày càng dồn vào thị trường bất động sản sẵn có.

Cả ba quốc gia đều rơi vào tình trạng phụ thuộc vào bất động sản tương tự Singapore, nhưng đây không phải kết quả của một chiến lược hoạch định từ trước.

Hong Kong - nơi nhiều lần bị xếp hạng là thị trường nhà ở lớn khó tiếp cận nhất thế giới - cho thấy hậu quả mà các nền kinh tế có thể phải gánh chịu nếu sự phụ thuộc này tiếp tục kéo dài.

Những hệ lụy đang bộc lộ trên cả hai phương diện: ngân sách nhà nước và tài sản hộ gia đình. IMF dự báo gánh nặng chi trả lương hưu của Hàn Quốc có thể tăng thêm tới 4% GDP vào năm 2070.

Tháng 3-2025, Quốc hội Hàn Quốc đã thông qua đợt tăng tỉ lệ đóng góp vào quỹ hưu trí đầu tiên trong vòng 27 năm, nhằm đối phó với nguy cơ thâm hụt quỹ trong tương lai.

Trong khi đó, tổng tài sản trong hệ thống quỹ hưu trí tư nhân của Úc hiện đạt khoảng 4.500 tỉ AUD. Từ ngày 1-7-2026, nước này sẽ áp thuế 15% đối với phần lợi nhuận từ các tài khoản hưu trí có số dư trên 3 triệu AUD - cho thấy lĩnh vực hưu trí cũng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Chính vì vậy, các đề xuất cải cách của Úc đang thu hút sự quan tâm vượt ra ngoài biên giới nước này. Trọng tâm không chỉ là kiểm soát cầu trên thị trường nhà ở, mà còn là cách đánh thuế bất động sản và cách các hộ gia đình tích lũy tài sản cho tuổi già.

Câu hỏi mấu chốt không phải là có nên tách nhà ở khỏi vai trò bảo đảm tài chính khi về hưu hay không. Kinh nghiệm của Singapore cho thấy hai yếu tố này hoàn toàn có thể song hành.

Vấn đề là liệu có thể cải cách một hệ thống nhà ở vốn được xây dựng xoay quanh mục tiêu tích lũy tài sản hưu trí hay không. Nhật Bản và Hàn Quốc sẽ theo dõi sát câu trả lời từ Úc, bởi cả hai đang đối mặt cùng bài toán nhưng vẫn chưa tìm ra lời giải.

Khoảng cách giữa giá tài sản và thu nhập càng lớn, dư địa cải cách càng hẹp. Nếu chấp nhận mặt bằng giá hiện tại như một thực tế bất biến, chỉ trong một thập kỷ tới, nó có thể trở thành điều không thể đảo ngược.