Chung cư Thanh Đa (phường Bình Quới) đang được di dời để đầu tư xây dựng lại vì quá cũ.
Trao đổi với Báo điện tử Tuổi Trẻ, tiến sĩ khoa học, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng để gỡ khó cho công tác giải tỏa, đền bù hợp lý, chuẩn bị cho việc xây lại các chung cư sắp sập thì cần nhìn sâu vào bản chất giá trị một căn chung cư.
Ông khẳng định giá trị của một căn hộ chung cư luôn gồm hai phần rõ rệt với hai xu hướng phát triển hoàn toàn khác biệt. Phần sở hữu chung về đất, giá trị này có xu hướng càng ngày càng tăng theo thời gian.
Hai là giá trị xây dựng của bản thân căn hộ. Giá trị này sẽ giảm dần theo năm tháng và cuối cùng sẽ bằng không khi hết niên hạn sử dụng (khoảng 50 - 60 năm).
Để giải quyết triệt để bài toán này cho hàng triệu căn hộ trong tương lai, ông Sơn đề xuất Luật Đất đai cần quy định rõ việc tách biệt giá trị đất và giá trị diện tích xây dựng ngay từ khi cấp giấy chứng nhận.
Cụ thể, trong sổ hồng căn hộ nên ghi rõ chủ sở hữu có bao nhiêu phần trăm quyền sử dụng đất chung, tương đương với bao nhiêu mét vuông đất cụ thể của dự án.
Khi thực hiện được điều này, 50 - 60 năm sau khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng và phải đập bỏ, người dân dù mất đi giá trị xây dựng nhưng vẫn giữ được giá trị đất đã tăng thêm. Đây sẽ là cơ sở khoa học và pháp lý vững chắc để tính toán bồi thường hoặc tái định cư mà không gây tranh cãi.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nói rất hoan nghênh khi Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" trong bản dự thảo Luật Nhà ở mới nhất.
Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Đồng thời đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.
Quốc tế đang giải quyết bài toán chung cư cũ ra sao?
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết các quốc gia trên thế giới đã áp dụng phương pháp tách bạch này. Cụ thể, trong các giao dịch mua bán chung cư quốc tế, họ đều tách bạch rất rõ ràng giữa giá trị xây dựng nhà và giá trị sở hữu chung về đất. Đây được xem là một bài toán khoa học và là quy chuẩn chung giúp việc quản lý, vận hành và tái thiết đô thị diễn ra minh bạch, dễ dàng hơn.
Đối với những chung cư sắp bán trong tương lai, việc áp dụng ngay quy định này sẽ giúp tránh được "nguy cơ lớn" sau 50 năm nữa khi hàng triệu căn hộ đồng loạt hết niên hạn.
Đối với các chung cư hiện hữu (vốn chưa có quy định rõ ràng trong quá khứ), ông Sơn đề xuất Nhà nước cần đóng vai trò hỗ trợ và người dân cũng cần hiểu rằng không thể đòi hỏi đổi một căn hộ cũ lấy một căn hộ mới cùng diện tích tại đúng vị trí đó mà không bù thêm chi phí.
Về lâu dài, các chung cư còn niên hạn sử dụng cũng nên được cập nhật lại sổ hồng để ghi rõ diện tích đất sở hữu chung, tạo nền tảng cho việc xử lý sau này.
Ngoài ra thay vì áp dụng niên hạn 50 năm một cách cứng nhắc, luật nên linh hoạt nếu cư dân đóng góp quỹ bảo trì, đại tu công trình thường xuyên thì niên hạn có thể được cộng thêm thời gian sử dụng tương ứng.
