Mô hình đề xuất của nhóm tác giả - Đồ họa AI - HẢI KIM
Đề xuất thí điểm quỹ đầu tư bất động sản theo mô hình quỹ tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) vừa được nhắc đến như để giải lời giải cho một bài toán lớn: Đó là khơi thông các nguồn lực tài sản, tiền tiết kiệm, vàng và các nhà đầu tư cá nhân mong muốn có kênh đầu tư hiệu quả và an toàn hơn.
Không chỉ mang đến lựa chọn đầu tư minh bạch và an toàn hơn, mô hình này còn được kỳ vọng góp phần phát triển thị trường vốn và khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển.
Bài toán cũ: tìm nguồn vốn dài hạn cho hạ tầng
Việt Nam đang bước vào chu kỳ đầu tư hạ tầng lớn nhất trong nhiều thập kỷ: với các kế hoạch xây cao tốc, đường sắt tốc độ cao, sân bay, cảng biển, năng lượng, trung tâm dữ liệu, khu công nghiệp, nhà ở xã hội, hạ tầng môi trường. Ngân sách nhà nước không thể và cũng không nên gánh tất cả. Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 xác định vốn đầu tư công chỉ chiếm khoảng 20-22% tổng vốn đầu tư toàn xã hội; phần còn lại phải đến chủ yếu từ khu vực tư nhân và thị trường vốn.
Nhưng cấu trúc vốn hiện nay vẫn phụ thuộc gần như tuyệt đối vào ngân hàng, vốn huy động tiền gửi ngắn hạn để tài trợ những dự án có vòng đời 20-50 năm. Tín dụng trở thành nguồn vốn mặc định cho cả bất động sản lẫn hạ tầng khiến rủi ro kỳ hạn, thanh khoản và tập trung tín dụng tích tụ trong hệ thống ngân hàng.
Tháng 4-2026, FTSE Russell xác nhận lộ trình nâng hạng Việt Nam từ cận biên lên mới nổi thứ cấp, có hiệu lực từ 21-9-2026. Một số công ty chứng khoán trong nước ước tính dòng vốn ETF thụ động có thể đạt khoảng 1,4 tỉ USD ngay khi nâng hạng có hiệu lực, cùng vốn chủ động lớn hơn, có thể tới 4-5 tỉ USD. Nhưng nếu sản phẩm niêm yết vẫn chủ yếu là cổ phiếu ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản, dòng vốn này sẽ chảy vào những gì đã sẵn có, không tự động vào hạ tầng dài hạn.
Song song đó, Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM vận hành từ 11-2-2026 và sau sáu tháng đã ghi nhận khoảng 20 tỉ USD vốn cam kết là đáng chú ý, nhưng phần lớn vẫn chỉ là cam kết, chưa giải ngân vào tài sản cụ thể. Một trung tâm tài chính cần sản phẩm để nhà đầu tư thực sự rót tiền, không chỉ ký biên bản ghi nhớ.
REIT công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu và quỹ đầu tư hạ tầng chính là cầu nối còn thiếu giữa vốn cam kết và nền kinh tế thật.
Việt Nam cần một công cụ huy động vốn chủ sở hữu dài hạn, gắn trực tiếp với tài sản tạo dòng tiền thay vì doanh nghiệp trực tiếp phát hành. Đó chính xác là chức năng của REIT.
Nếu được thành lập, REIT sẽ làm cho vốn được quay vòng tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng. Khi chưa có REIT, nhà đầu tư thường bỏ lượng vốn lớn để có đất, xây nhà xưởng, kho vận, trung tâm dữ liệu. Khi tài sản hoàn thành, lấp đầy, tạo dòng tiền ổn định, vốn đó vẫn "đóng băng" trong bê tông - trong khi đáng lẽ phải được rút ra tài trợ dự án tiếp theo.
Khi có REIT, vòng tuần hoàn đó sẽ thay đổi. Quỹ nắm giữ tài sản đã vận hành, nhà phát triển thu hồi vốn để tái đầu tư, nhà đầu tư nhận dòng tiền cho thuê, ngân hàng giảm tập trung tín dụng. Nền kinh tế có thêm một vòng đầu tư mới mà không tăng tương ứng nợ công hay nợ doanh nghiệp. Nói cách khác, REIT biến tài sản bất động thành vốn lưu chuyển.
Thực tế này đã từng xuất hiện với các dòng vốn đầu tư vào hạ tầng, các nhà đầu tư sẽ góp vốn xây đường cao tốc, sau đó thu phí, dòng tiền vận hành trả lợi tức cho nhà đầu tư thông qua hoạt động thu phí, vốn thu hồi tái đầu tư vào công trình mới.
Đây không phải "bán đi" hạ tầng quốc gia vì Nhà nước vẫn kiểm soát giá dịch vụ, tiêu chuẩn vận hành, thời hạn nhượng quyền, nghĩa vụ công ích. Thị trường chỉ tiếp nhận quyền hưởng một dòng tiền có thời hạn, trong khuôn khổ được giám sát chặt chẽ, trong khi đó xã hội đã có một con đường, một công trình giúp gia tăng lợi ích và phúc lợi cao hơn.
Pháp luật chứng khoán Việt Nam đã có khái niệm quỹ đầu tư bất động sản từ nhiều năm nay, nhưng quỹ hiện hữu vẫn chủ yếu đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản, thay vì trực tiếp nắm giữ tài sản tạo thu nhập.
Việt Nam vì vậy chưa có REIT đúng nghĩa kinh tế, phương tiện sở hữu tài sản đang vận hành, phân phối dòng tiền thuê, giúp chủ tài sản tái tuần hoàn vốn. Việt Nam không thiếu tên gọi trong văn bản pháp luật; Việt Nam thiếu một cấu trúc đủ khả thi để tài sản thật, dòng tiền thật và nhà đầu tư dài hạn gặp nhau.
Kinh nghiệm các nước
Các nước trong khu vực đã đi trước, và khoảng cách đang nới ra. Cuối 2025, Singapore có khoảng 41 REIT niêm yết, vốn hóa khoảng 104 tỉ SGD (gần 80 tỉ USD), chiếm khoảng 10% vốn hóa sàn SGX.
Toàn châu Á, theo Cushman & Wakefield, có 263 REIT và quỹ hạ tầng niêm yết, tổng giá trị khoảng 235,8 tỉ USD cuối 2024, trong đó thị trường quỹ hạ tầng Trung Quốc, gắn với đường cao tốc, khu công nghiệp, năng lượng, tăng tới 85% giá trị chỉ trong một năm, vượt Hong Kong để lọt nhóm ba thị trường lớn nhất khu vực. Đây không còn là mô hình thử nghiệm, mà là cấu trúc vốn các nền kinh tế láng giềng đang khai thác ở quy mô ngày càng lớn, trong khi Việt Nam vẫn đứng ngoài.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 1-7-2026, giảm 50% thuế thu nhập cá nhân đối với lợi tức từ quỹ đầu tư chứng khoán và bất động sản, áp dụng năm năm đến hết tháng 6-2031 là bước đi đúng hướng, tạo cửa sổ thí điểm thuận lợi giúp gia tăng đầu tư thúc đẩy phát triển xã hội.
Nhưng cốt lõi của REIT không phải ưu đãi thuế tạm thời, mà là cơ chế thuế trung tính: thu nhập cho thuê được chuyển qua quỹ và đánh thuế chủ yếu ở cấp nhà đầu tư, thay vì chịu thuế đầy đủ tại công ty sở hữu tài sản rồi tiếp tục chịu thuế khi phân phối, tránh đánh thuế hai lần trên cùng một dòng tiền. Không xử lý dứt điểm nguyên tắc này, chủ tài sản sẽ thiếu động lực chuyển tài sản vào REIT, còn nhà đầu tư khó chấp nhận lợi tức sau thuế thấp hơn sở hữu trực tiếp.
Nếu được thành lập, các quỹ REIT nên được thí điểm đầu tiên nên giới hạn ở bất động sản công nghiệp, logistics đã hoàn thành, có khách thuê, dòng tiền ổn định, hồ sơ pháp lý rõ ràng: không gồm đất trống, dự án đang xây, tài sản tranh chấp hay cần tái cơ cấu nợ, vì đó là cách nhanh nhất khiến một cấu trúc còn non trẻ mất niềm tin ngay vòng đầu.
Quỹ nên phân phối tối thiểu khoảng 90% thu nhập, tuân thủ giới hạn đòn bẩy nghiêm ngặt, có định giá độc lập, ngân hàng giám sát, kiểm toán quốc tế, công bố định kỳ chỉ tiêu vận hành, gần với chuẩn mực Singapore đang áp dụng cho khối S-REIT.
Sau khi mô hình công nghiệp, logistics chứng minh hiệu quả, có thể mở rộng sang trung tâm dữ liệu, kho lạnh, y tế, nhà ở cho thuê, năng lượng. Quan trọng là không biến REIT thành nơi doanh nghiệp đẩy tài sản kém chất lượng ra khỏi bảng cân đối, REIT phải là thị trường của tài sản đã kiểm chứng, không phải phòng cấp cứu cho doanh nghiệp bất động sản.
