Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất do Nhà nước quyết định bằng bảng giá đất và hệ số K - Ảnh: C. T.
Bước đột phá trong tư duy quản trị tài nguyên
Theo các chuyên gia, điểm nổi bật trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là việc nghiên cứu hoàn thiện các quy định về giá đất, tài chính đất đai bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết của Hội nghị lần thứ Ba Ban Chấp hành Trung ương, mà cụ thể là cơ chế Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch.
Cùng đó phải điều tiết địa tô chênh lệch, giá trị tăng thêm từ đất đai để phòng, chống đầu cơ, thao túng giá. Chính sách thuế cao đối với đất bỏ hoang. Qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh - bền vững, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, tiến sĩ Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế - chính sách công (Trường đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM), cho rằng dự thảo đã thể hiện rõ tinh thần cải cách thể chế, coi đất đai là một nguồn lực cốt lõi để phát triển.
Việc Nhà nước chuyển từ quản lý hành chính đơn thuần sang quản lý phát triển là hướng đi phù hợp với xu thế kinh tế số và hội nhập quốc tế. Cùng đó, Nhà nước sẽ giữ vai trò kiến tạo, điều tiết và kiểm soát nhưng không can thiệp sâu vào các giao dịch thị trường, giúp xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh hơn.
Theo ông Quang, dự thảo quy định giá đất sẽ do Nhà nước quyết định dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá (K), sử dụng dữ liệu đa nguồn và công nghệ thông tin sẽ giúp bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và cập nhật thực tiễn thị trường. Đây cũng là nền tảng để chống đầu cơ, thao túng giá, tăng hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Việc này còn giúp rút ngắn đáng kể thời gian xác định giá, chuẩn hóa quy trình bồi thường, giảm khiếu kiện liên quan đến chênh lệch giá giữa các hộ liền kề. Điều này đặc biệt hữu ích trong các dự án trọng điểm, đảm bảo tiến độ giải phóng mặt bằng, đồng thời tăng minh bạch cho cả thị trường và người bị thu hồi đất.
Trong khi người dân sẽ được bảo đảm quyền lợi bồi thường thỏa đáng hơn nhờ quy định nếu mức bồi thường phần đất bị thu hồi thấp hơn trung bình giá đất đã thỏa thuận thì được nhận thêm phần chênh lệch (Điều 42.4). Đây là điểm mới ưu việt so với Luật Đất đai 2024, bảo vệ nhóm thiểu số còn lại trong các dự án đã đạt đồng thuận cao (>75%).
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề cập đến việc có một chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang. Ảnh chụp dự án khu nhà ở Thạnh Mỹ Lợi (14,39 hecta) "treo" từ năm 2005 đến nay - Ảnh: C. T.
Giá nhà khó giảm nếu chỉ điều tiết giá đất
Trao đổi với Tuổi Trẻ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định khi Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số K, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là hợp tình hợp lý và giúp kiểm soát đầu vào của nền kinh tế. Cơ chế này không chỉ bảo vệ lợi ích của Nhà nước mà còn giúp người dân có đất bị thu hồi nhận được mức bồi thường thỏa đáng và minh bạch hơn.
Ngoài ra, ông Châu cho rằng việc này sẽ giúp điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất, phòng chống tình trạng đầu cơ và thao túng giá. Ông kỳ vọng việc này sẽ giúp kéo giảm giá nhà, tạo điều kiện thúc đẩy các dự án thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình tại đô thị.
Nhưng chuyên gia Nguyễn Duy Quang khẳng định dù mang nhiều kỳ vọng, nhưng việc thực thi luật trong thực tế vẫn đối mặt với những thách thức không nhỏ.
Tiến sĩ Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế - chính sách công, Trường đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM - Ảnh: C. T.
Đầu tiên, việc giá đất, giá nhà hiện vượt xa thu nhập người dân phản ánh bản chất thị trường còn thiếu minh bạch, thông tin không đối xứng, tồn tại tâm lý đầu cơ và các nhóm lợi ích thao túng giá. Trước đây, bảng giá đất hoặc khung giá đất Nhà nước chủ yếu làm căn cứ thu thuế, lệ phí, còn xa rời giá giao dịch thực, dẫn tới "cơ chế hai/ba giá", gây thất thu ngân sách, tăng bất bình đẳng.
Dù luật mới quy định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá đất "dựa trên dữ liệu đầy đủ" và đảm bảo công khai, minh bạch (Điều 74), nhưng nếu không có chế tài thực thi nghiêm, giám sát xã hội và cập nhật dữ liệu thực tiễn thường xuyên, thì bảng giá đất vẫn có thể bị lạm dụng làm công cụ điều tiết hành chính thay vì phản ánh tín hiệu thị trường.
Từ đó, ông Quang cũng cảnh báo: thành công của luật phụ thuộc rất lớn vào việc đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống dữ liệu số và cơ chế phản hồi giá đất. Cùng đó cần phải có những biện pháp quyết liệt để kiểm soát lợi ích nhóm trong khâu định giá và tăng cường giám sát xã hội.
Theo ông Quang, các cơ chế trên nếu được áp dụng kèm việc cập nhật sát giá giao dịch thực, minh bạch hóa dữ liệu, có thể góp phần làm giảm "sốt đất ảo", góp phần bình ổn mặt bằng giá.
"Nếu chỉ điều tiết giá đất mà không song hành với phát triển nguồn cung nhà ở, cải thiện thủ tục đầu tư, kiểm soát dòng vốn vào bất động sản thì giá nhà khó giảm mạnh trong ngắn hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn", ông Quang phân tích.
Nhiều điểm mới từ dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Trao đổi với Tuổi Trẻ, một chuyên gia kinh tế cho biết theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì sẽ có nhiều đột phá về cải cách hành chính, tăng tốc chuyển đổi số và đáp ứng yêu cầu thực tiễn quản lý đất đai hiện đại.
Cụ thể như việc cấp giấy chứng nhận bản điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy (Điều 63); xem xét cấp giấy cho đất vi phạm thủ tục trước 1-8-2024 (nếu đáp ứng đủ điều kiện) (Điều 64.5); giảm bớt quy định thủ tục công chứng - chứng thực; chuyển sang trọng tâm phân quyền, phân cấp mạnh về cho thuê, giao đất từ huyện - tỉnh xuống xã, hỗ trợ mô hình chính quyền hai cấp (Điều 54).
Đặc biệt, dự thảo cũng bỏ quy định phải hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mới được giao đất cho người khác (Điều 50), tạo điều kiện rút ngắn tiến độ dự án, nhưng đồng thời vẫn yêu cầu xem xét tổng thể quyền lợi người bị thu hồi đất trong quá trình thực hiện.
Đây là sự điều chỉnh phù hợp với thực tiễn, giúp tháo gỡ điểm nghẽn lớn về giải phóng mặt bằng kéo dài, bảo vệ đa số quyền lợi người dân, đồng thời tạo động lực phát triển dự án kinh tế - xã hội trọng điểm, phù hợp tinh thần đồng thuận xã hội, hài hòa lợi ích Nhà nước - nhân dân - nhà đầu tư.
