Đường Lương Hữu Khánh (phường Sơn Trà) - nơi có căn nhà liên quan vụ việc - Ảnh: ĐOÀN CƯỜNG
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ghi giá… 1 triệu đồng
Hội đồng thẩm phán TAND tối cao vừa có quyết định giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm số 70 ngày 18-4-2023 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng và bản án sơ thẩm số 37 ngày 13-7-2022 của TAND TP Đà Nẵng; giao hồ sơ cho TAND TP Đà Nẵng xét xử sơ thẩm lại.
Đây là vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; hủy quyết định cá biệt.
Nguyên đơn là ông H.A.Tr. (trú phường Sơn Trà, Đà Nẵng), bị đơn là bà N.T.B.T. (trú phường Hòa Cường, Đà Nẵng).
Theo nội dung vụ án, ông H.A.Tr. cho biết ông là Việt kiều Mỹ.
Năm 2007-2008, ông có gửi tiền về cho người bà con là ông N.V.M. để mua đất, làm nhà và đứng tên giúp tại đường Lương Hữu Khánh (nay phường Sơn Trà) vì ông chưa đủ điều kiện đứng tên sở hữu nhà tại Việt Nam.
Năm 2009, ông Tr. về sinh sống tại căn nhà này.
Tháng 8-2012, ông Tr. tổ chức đám cưới với bà N.T.B.T. nhưng không đăng ký kết hôn. Quá trình chung sống, bà T. đề nghị sang tên nhà đất trên để bà đứng tên giùm và sẽ chuyển trả khi ông đủ điều kiện.
Ông Tr. cho rằng do không rành tiếng Việt, không hiểu biết về pháp luật Việt Nam và nghĩ là vợ chồng nên đã tin tưởng, đồng ý lập hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 16-1-2013, giá chuyển nhượng là 1 triệu đồng.
Sau đó bà T. dọn đi và mang theo giấy tờ nhà đất trên.
Tháng 11-2014, bà T. đưa người đến để bán nhà đất này nhưng do ông Tr. ngăn cản và treo biển nhà có tranh chấp nên bà T. không bán được.
Tiếp đó bà T. khởi kiện yêu cầu ông Tr. trả lại nhà. Ông Tr. đã có đơn phản tố yêu cầu công nhận nhà đất của ông.
Trong quá trình vụ án đang được tòa giải quyết, bà T. tự ý bán nhà đất cho bà V.T.H., rồi rút đơn khởi kiện.
Ông Tr. cho rằng việc chuyển nhượng nhà đất đang có tranh chấp là trái pháp luật vì ông ở ngôi nhà từ năm 2009 đến nay và tranh chấp đang được giải quyết tại tòa.
Ông Tr. đề nghị tòa tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông N.V.M. với bà T.; hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T. và bà H.; hủy sổ đỏ đã cấp cho bà T. (chỉnh lý biến động sang tên bà H.); công nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà đất thuộc về ông.
Bị đơn trình bày gì?
Quá trình giải quyết vụ án, bà T. trình bày nguồn gốc nhà đất ở đường Lương Hữu Khánh là của ông Tr..
Việc chuyển nhượng nhà đất trên cho bà là theo ý kiến của ông Tr. tại giấy cam kết ngày 16-1-2013 vì trước đó bà có giao cho ông Tr. 20.000 USD để làm thủ tục kết hôn, bảo lãnh sang Mỹ nhưng không được; và 600 triệu đồng - tiền chi phí chăm sóc mẹ ông Tr. lúc đau ốm.
Do ông Tr. không có tiền để trả lại nên mới đồng ý chuyển nhượng nhà đất này cho bà.
Sau khi nhận chuyển nhượng, bà làm thủ tục, được chỉnh lý biến động sang tên, được cấp sổ đỏ.
Bà T. cho rằng việc chuyển nhượng lại cho bà H. là đúng pháp luật và không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Tr..
2 cấp tòa chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn
Bản án phúc thẩm nhận định bà T. cho rằng việc chuyển nhượng nhà đất trên giữa ông N.V.M. với bà là để cấn trừ khoản nợ 20.000 USD và 600 triệu đồng mà ông Tr. nhận của bà.
Tuy nhiên ông Tr. không thừa nhận và bà T. không cung cấp được bất cứ tài liệu gì để chứng minh cho lời trình bày này.
Đáng chú ý, cùng ngày 16-1-2013, ông Tr. và bà T. lập giấy cam kết có nội dung: "Ông M. chuyển nhượng nhà đất cho bà T. với số tiền 1 triệu để hợp thức giấy tờ hợp đồng (số tiền không có thực)".
Ngoài ra, tại các giấy xác nhận cư trú do ông Tr. cung cấp thể hiện ông đang quản lý, sử dụng nhà đất từ đó đến nay.
Như vậy, mặc dù hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng thực tế không có việc giao - nhận tiền, giao - nhận nhà.
Giao dịch này thực chất là để bà T. đứng tên hộ cho ông Tr. khi ông chưa đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà tại Việt Nam…
Tòa phúc thẩm đã bác đơn kháng cáo của bà N.T.B.T. và bà V.T.H.; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Tòa chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông H.A.Tr.; tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông N.V.M. và bà N.T.B.T.; hủy sổ đỏ đã cấp cho bà N.T.B.T.; công nhận quyền sở hữu nhà đất trên đường Lương Hữu Khánh thuộc về ông H.A.Tr.; buộc bà V.T.H. nộp lại bản chính sổ đỏ…
Lý do kháng nghị, hủy án sơ thẩm, phúc thẩm
TAND tối cao đã có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm; đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy bản án dân sự phúc thẩm trên và bản án sơ thẩm của TAND TP Đà Nẵng; giao hồ sơ cho TAND TP Đà Nẵng xét xử sơ thẩm lại.
Theo quyết định kháng nghị: Tòa cấp sơ thẩm và phúc thẩm khi xem xét, giải quyết các quan hệ giao dịch giữa ông Tr., bà T., ông M. trong việc chuyển dịch tài sản trên chưa đánh giá đúng bản chất của quan hệ giao dịch là tặng cho tài sản hay đứng tên thay mà xác định đây là hợp đồng chuyển nhượng tài sản là chưa đầy đủ, toàn diện và đúng với bản chất của quan hệ.
Chưa đánh giá, xác định lỗi của ông Tr. theo như giấy cam kết ngày 16-1-2013: "Nếu sau này có tranh chấp tôi chịu hoàn toàn trách nhiệm".
Chưa xem xét, đánh giá trách nhiệm, mức độ lỗi của công chứng viên, văn phòng công chứng khi chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T. và bà H..
Chưa đánh giá đúng mức độ lỗi của bà T. trong mối quan hệ với bà H. là cơ bản, chủ yếu. Trên cơ sở đó xác định trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà H. của ông Tr., bà T., công chứng viên, văn phòng công chứng theo quy định của Bộ luật Dân sự là chưa giải quyết đúng vụ án, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà H..
