Hà Nội hiện đang trải qua chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn, triển khai đồng loạt các siêu dự án về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng nhằm hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và phát triển mô hình đa trung tâm
Nguồn cung văn phòng dồi dào, áp lực cạnh tranh tăng nhiệt
Theo báo cáo mới nhất từ Công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL (mã chứng khoán trên Sở Giao dịch chứng khoán New York: JLL) về thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu năm 2026, thị trường văn phòng Hà Nội chứng kiến sự mở rộng đáng kể với hơn 95.700m² sàn mới.
Riêng quý 2, tổng diện tích hạng A và B đã tăng thêm 60.000m² nhờ dự án IFC Hanoi tại khu vực Tây Hồ Tây chính thức đi vào vận hành, nâng tổng cung toàn thành phố lên khoảng 2,2 triệu m².
Trước làn sóng nguồn cung mới này đã đẩy tỉ lệ trống văn phòng hạng A tăng vọt lên mức 26,2%, so với mức 16,5% hồi cuối năm 2025. Khu vực trung tâm đang đối mặt với nhiều thách thức khi các khách thuê bắt đầu kết thúc chu kỳ thuê cũ và có xu hướng cân nhắc dịch chuyển sang các lựa chọn mới phù hợp hơn.
Về giá thuê, giá thuê gộp hạng A trung bình đạt khoảng 36,8 USD/m²/tháng (tương đương gần 1 triệu đồng/m²), giảm nhẹ 0,8% theo quý. Sự sụt giảm này chủ yếu do các dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm đưa ra mức giá chào thuê thấp hơn để thu hút khách hàng.
Để ứng phó với áp lực cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư đang phải linh hoạt hóa chính sách như kéo dài thời gian miễn phí thuê hoặc tập trung nâng cấp tòa nhà để đạt các chứng chỉ xanh (LEED, EDGE...) và chứng chỉ tòa nhà thông minh.
Bán lẻ "sống khỏe" nhờ làn sóng thương hiệu quốc tế
Trái ngược với áp lực ở mảng văn phòng, JLL cho rằng thị trường bán lẻ Hà Nội lại ghi nhận những tín hiệu tích cực với khả năng hấp thụ thuần cao. Sự ra mắt của trung tâm thương mại Hanoi Centre vào đầu năm đã tạo động lực lớn, giúp khu vực trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần ấn tượng lên tới 35.900m² trong 6 tháng đầu năm.
Tại khu vực ngoài trung tâm, mặc dù có sự tái cấu trúc danh mục khách thuê, tỉ lệ trống vẫn giảm xuống còn 6,4%. Nhu cầu thuê mặt bằng hiện nay chủ yếu đến từ hai ngành chủ lực là ăn uống (F&B) và thời trang.
Hà Nội tiếp tục khẳng định sức hút với các nhà bán lẻ toàn cầu khi thu hút thành công hàng loạt thương hiệu lớn như Zara, Uniqlo, Urban Revivo, Victoria's Secret và Pop Mart. Giá thuê tại khu vực trung tâm hiện neo ở mức cao với 133,1 USD/m²/tháng (khoảng 3,5 triệu đồng/m²), trong khi khu vực ngoài trung tâm tăng 2,1% so với cùng kỳ, đạt mức 55,4 USD/m²/tháng.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám Đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường đang có sự phân hóa rõ nét, trong đó ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị thực cho khách thuê. Khu vực Tây Hồ Tây được dự báo sẽ trở thành "thủ phủ" mới của văn phòng hạng A khi dự kiến cung cấp gần 260.000m² sàn trong giai đoạn 2027 - 2030, chiếm tới 85% nguồn cung mới của toàn thành phố.
Bên cạnh đó, chu kỳ tái thiết đô thị với các siêu dự án giao thông như đường Vành đai 4, các tuyến đường sắt đô thị và hệ thống cầu vượt sông Hồng đang được kỳ vọng sẽ định hình lại cấu trúc không gian và giá trị bất động sản thương mại của Hà Nội trong dài hạn.
