Mỗi luật sư hành nghề về đất đai đều từng tiếp một loại khách hàng giống nhau. Họ cầm trên tay một cuốn sổ hồng hợp lệ, mua một nền đất trong khu dân cư được quảng cáo là đầy đủ hạ tầng. Vậy mà vài năm sau, khu vực ấy vẫn không có trường học gần nhà, hệ thống thoát nước tê liệt mỗi mùa mưa, con đường nội bộ trước cửa trở thành tranh chấp lối đi chung vì không cơ quan nào đứng ra nhận quản lý.
Giấy tờ của họ không sai một dấu phẩy. Cái sai nằm ở chỗ thứ họ mua chưa bao giờ là một phần của đô thị, mà chỉ là một ô đất được cắt ra để bán, kiểu phân lô bán nền.
Nghịch cảnh đất thì khan mà nơi đáng sống thì hiếm
Tình huống ấy lặp lại đủ nhiều để tôi tin rằng phân lô bán nền không đơn thuần là một phương thức kinh doanh bất động sản gây tranh cãi.
Nó là biểu hiện của một tư duy quản trị đã ăn sâu, xem đất đô thị như một loại hàng hóa có thể chia nhỏ tới mức tối đa rồi bán đi, tách rời khỏi hạ tầng, dân cư và dịch vụ công lẽ ra phải đi cùng.
Cái giá của tư duy ngắn hạn ấy không trả bằng tiền của nhà đầu tư, mà trả bằng chất lượng sống của cả một thế hệ cư dân đô thị về sau.
Chủ tịch UBND TP.HCM chỉ đạo nghiêm cấm biến tướng đất nông nghiệp thành các khu dân cư phân lô
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Pháp luật Việt Nam thực ra đã đặt nền móng cho một cách hiểu khác về đất. Luật Đất đai năm 2024 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là nguồn lực đặc biệt của quốc gia.
Đáng chú ý hơn, khoản 11 điều 13 của luật này trao cho Nhà nước quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Nguyên tắc đó có nghĩa là khi một thửa đất tăng giá nhờ con đường mới, nhờ một tuyến metro, nhờ quy hoạch của chính quyền thì phần giá trị tăng thêm ấy không phải do người chủ đất tạo ra. Nó được tạo ra bởi cộng đồng và bằng tiền ngân sách, nên lẽ ra phải được chia sẻ lại cho chính cộng đồng đó.
Mô hình phân lô bán nền vận hành theo logic ngược lại hoàn toàn. Người gom đất chờ hạ tầng công đi qua, chia nhỏ, bán nền và bỏ túi gần như trọn vẹn phần chênh lệch, trong khi nghĩa vụ làm trường học, công viên, hệ thống thoát nước thì để lại cho ngân sách và cho chính những người mua nền gánh chịu.
Đây là một sự dịch chuyển lợi ích rất kín đáo nhưng rất lớn, từ khu vực công sang một số ít chủ thể tư nhân, mà nhiều năm qua pháp luật chưa chặn được.
Nhận thức được hệ lụy đó, điều 31 luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã siết mạnh. Theo khoản 6 điều này, đất trong dự án thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III không được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở, tức không được phân lô bán nền.
So với quy định cũ vốn chỉ chặn ở đô thị loại đặc biệt và loại I, phạm vi cấm đã mở rộng ra hơn một trăm thành phố, thị xã trên cả nước. Tại TP.HCM, Quyết định 83/2024 của UBND thành phố đã cụ thể hóa lệnh cấm này.
Nhưng đây chính là nghịch lý đầu tiên. Lệnh cấm chỉ điều chỉnh các dự án có chủ đầu tư, có quy hoạch được duyệt, có nghĩa vụ tài chính rõ ràng và có địa chỉ chịu trách nhiệm.
Trong khi đó, dòng chảy phân lô thực sự làm méo mó đô thị lại đi qua một cách khác mà luật chưa quy định cụ thể, đó là việc cá nhân và hộ gia đình tách thửa.
Bằng các chiêu hiến đất làm đường rồi tách thửa liên tục, một khu đất vài trăm mét vuông có thể biến thành một dự án thu nhỏ với hàng chục lô nền mà không một bản quy hoạch chi tiết nào ràng buộc, không một nghĩa vụ hạ tầng nào được đặt ra.
Tư duy cũ xem đất đô thị như một loại hàng hóa có thể chia nhỏ tới mức tối đa rồi bán đi, tách rời khỏi hạ tầng, dân cư và dịch vụ công lẽ ra phải đi cùng
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Pháp luật siết chặt nơi vốn dễ kiểm soát và để hở nơi khó kiểm soát nhất. Hệ quả là một chính sách đúng về định hướng nhưng có thể lệch về điểm tác động, giống như khóa cửa chính trong khi cửa sau vẫn mở.
Đáng nói hơn, kênh bị siết là kênh có thể buộc gánh nghĩa vụ công, còn kênh bị bỏ ngỏ lại là kênh né được mọi nghĩa vụ. Vô hình trung, cách thiết kế hiện nay đẩy thị trường về phía phương thức phát triển kém trách nhiệm hơn.
Một nghịch lý thứ hai đến từ chính cấu trúc của giao dịch nền đất. Khi một nền được bán đi như đất trống, nghĩa vụ kèm theo về hạ tầng và dịch vụ bị cắt rời khỏi hợp đồng. Người mua nhận quyền sử dụng đất, nhưng không ai nhận trách nhiệm bảo đảm rằng nơi đó sẽ có điện, nước, đường, trường, trạm đúng nghĩa một khu dân cư.
Đất được sang tay nhiều lần, còn đô thị thì không lớn lên cùng nó. Ở chiều ngược lại là tình trạng quy hoạch treo, đất bị giữ nhưng không được đưa vào sử dụng.
Hai hiện tượng tưởng trái ngược ấy thực ra cùng một gốc, đó là đất bị nhìn như một tài sản để nắm giữ và sinh lời, chứ không phải một tài nguyên phải được khai thác cho mục tiêu phát triển chung.
Với từng cá nhân, giữ đất chờ giá là lựa chọn hợp lý. Cộng lại trên quy mô một thành phố, nó tạo ra nghịch cảnh đất thì khan mà nơi đáng sống thì hiếm.
Tư duy đô thị dài hạn
Từ thực tiễn hành nghề, tôi cho rằng vấn đề không thể giải quyết chỉ bằng cách mở rộng thêm danh mục khu vực bị cấm. Cấm là cần thiết nhưng chưa đủ, bởi cấm chỉ ngăn cái xấu mà không tạo ra cái thay thế và một quy định cấm luôn để lại khoảng trống cho người ta đi vòng.
Trước hết, cần đưa nghĩa vụ hạ tầng và dịch vụ công trở thành điều kiện pháp lý gắn liền với quyền được chuyển nhượng đất, chứ không còn là một lời hứa nằm ngoài hợp đồng.
Một khu dân cư chỉ nên được phép hình thành khi quy hoạch chi tiết, hệ thống kỹ thuật và quỹ đất dành cho trường học, cây xanh đã được xác lập cùng trách nhiệm cụ thể của một chủ thể có thể bị truy cứu. Nghĩa vụ ấy phải đi theo thửa đất, không được "bốc hơi" sau lần bán đầu tiên.
Thứ hai, công cụ điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà luật Đất đai 2024 đã ghi nhận cần được cụ thể hóa bằng những sắc thuế và khoản thu thực chất, để phần lợi ích do hạ tầng công tạo ra quay trở lại nuôi chính hạ tầng đó, thay vì chảy trọn vào túi người đầu cơ. Một nguyên tắc đã có trong luật mà thiếu công cụ thực thi thì vẫn chỉ là tuyên ngôn.
Thứ ba, có thể nghiên cứu mô hình tái điều chỉnh đất đai mà Nhật Bản và Hàn Quốc từng áp dụng, theo đó người dân góp đất cùng làm dự án và được nhận lại một phần đất đã có hạ tầng, thay vì bị thu hồi hoặc tự xé lẻ để bán.
Cách làm này giữ người dân ở lại trong quá trình phát triển, biến họ thành chủ thể hưởng lợi từ giá trị tăng thêm chứ không phải người đứng ngoài nhìn đất của mình sinh lời cho kẻ khác.
Một góc siêu đô thị TP.HCM
ẢNH: NGỌC DƯƠNG
Suy cho cùng, chuyển từ phân lô bán nền sang phát triển nhà ở cao tầng gắn với hạ tầng và dịch vụ không chỉ là một lựa chọn kỹ thuật về mật độ xây dựng. Đó là sự thay đổi trong cách luật pháp định nghĩa đất đô thị, từ một món hàng được phép chia nhỏ thành một tài nguyên phải được quản trị cho dài hạn.
Câu hỏi đặt ra cho người làm luật và làm quy hoạch không còn là cấm phân lô ở đâu và rộng tới mức nào, mà là làm sao để mỗi mét vuông đất đô thị, khi rời khỏi tay Nhà nước, đều mang theo đầy đủ nghĩa vụ đối với cộng đồng sẽ sống trên đó.
Chừng nào nghĩa vụ ấy còn bị cắt rời khỏi quyền sử dụng thì dù lệnh cấm có mở rộng đến đâu, đô thị của chúng ta vẫn tiếp tục lớn lên theo từng cuốn sổ hồng, mà không lớn lên thành một nơi đáng sống.
