Nếu nhà xây trái phép thì người mua nhà, đất sẽ chịu nhiều rủi ro - Ảnh: HOÀNG TÁO
* Tôi có người chị chuẩn bị mua nhà nhưng khi đến phòng công chứng thì người bán chỉ đưa ra hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xem lại giấy hồng chỉ có ghi nhận quyền sử dụng đất chứ không ghi nhận nhà. Trong khi thực tế trên đất có căn nhà một trệt một lầu.
Chị tôi có nên mua hay không? Nếu mua phải chịu hậu quả pháp lý gì? Có bị xem là xây dựng trái phép và có thể bị tháo dỡ nhà hay không? (Một bạn đọc)
Chỉ có quyền sử dụng đất là hợp pháp
Chuyên gia Ngô Gia Hoàng trả lời:
Thực tế trường hợp trên đất có nhà nhưng giấy hồng chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất khá phổ biến. Nhiều trường hợp mua nhà cũng chỉ công chứng sang tên quyền sử dụng đất, còn quyền sở hữu nhà do các bên thỏa thuận với nhau.
Theo điều 131 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bắt buộc đăng ký đất đai nhưng Luật Nhà ở không buộc chủ sở hữu phải đăng ký nhà ở. Vậy nên mới có trường hợp nhà được xây hợp pháp nhưng chủ sở hữu không đăng ký quyền sở hữu nhà ở và trên giấy hồng chỉ thể hiện quyền sử dụng đất.
Cũng không ít trường hợp người xây nhà vi phạm như: xây không đúng giấy phép, không có giấy phép hoặc vi phạm quy định về sử dụng đất đai (xây nhà trên đất nông nghiệp…), nên không thể làm thủ tục hoàn công nhà và không được ghi nhận trên giấy hồng.
Theo Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, điều kiện để nhà ở đưa vào giao dịch (mua bán, thế chấp, tặng cho) là phải có giấy hồng, trừ một số trường hợp đặc biệt (nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở...).
Luật Công chứng cũng yêu cầu hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Do đó nếu giấy hồng chỉ có quyền sử dụng đất, công chứng viên chỉ được công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Cho dù đất có nhà, công chứng viên chỉ công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Người mua có thể bị "mất" nhà
Trước hết, căn nhà có thể không được công nhận quyền sở hữu. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua vẫn có thể được bên bán bàn giao căn nhà để quản lý, sử dụng nhưng về mặt pháp lý là chỉ mua đất chứ không mua nhà mặc dù giá trị mua bán bao gồm cả căn nhà.
Nếu nhà xây hợp pháp mà chủ cũ chưa đăng ký quyền sở hữu thì người mua có thể đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào giấy hồng.
Người mua phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc giấy tờ hợp pháp về việc tạo lập nhà, quyết định của cơ quan chức năng cho phép nhà xây dựng trái phép tồn tại…
Việc được công nhận quyền sở hữu nhà hay không còn phải xem xét nhiều điều kiện khác.
Trường hợp thường xảy ra trên thực tế là nhà xây dựng trái phép như xây trên đất nông nghiệp, nhà không có giấy phép xây dựng hoặc xây sai phép.
Theo điều 5 Nghị định 123 năm 2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nếu vi phạm xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên bán bị xử phạt hành chính.
Nếu bên bán không còn (tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác không xác định được địa chỉ) và đất không bị thu hồi thì bên mua phải chấp hành biện pháp khắc phục hậu quả.
Tức căn nhà có thể bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần, chủ nhà còn có thể bị yêu cầu thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả khác.
Người mua nhà trong trường hợp này còn đối diện với nguy cơ phát sinh tranh chấp và khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu. Hợp đồng công chứng chỉ ghi chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, người bán có thể nói họ chưa bán nhà hoặc giá bán chưa bao gồm giá nhà.
Lúc này người mua bất lợi trong việc chứng minh quyền sở hữu đối với căn nhà bởi các loại giấy tờ như giấy phép xây dựng hồ sơ hoàn công (nếu có) đều đứng tên người khác.
Người mua nhà sẽ bị hạn chế khi muốn bán lại, thế chấp, góp vốn do nhà không đủ điều kiện giao dịch (chưa được cấp giấy hồng). Các tổ chức tín dụng chỉ định giá và nhận thế chấp tài sản đã được ghi nhận trên giấy hồng nên giá trị của nhà, đất thế chấp chỉ là giá trị quyền sử dụng đất, không có giá trị căn nhà.
Khi nhà nước thu hồi đất thì giá trị bồi thường đối với căn nhà cũng bị ảnh hưởng do chưa được ghi nhận trên giấy hồng. Nếu nhà xây trái phép có thể không được bồi thường phần nhà.
Yêu cầu hoàn thiện thủ tục trước khi mua bán
Khi gặp trường hợp trên đất có nhà nhưng giấy hồng không ghi nhận thì người mua phải tìm hiểu tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch, không chỉ dựa vào hiện trạng hoặc cam kết của người bán.
Cần kiểm tra mục đích sử dụng đất trên giấy hồng và đối chiếu với hiện trạng xây dựng. Nếu đất không phải là đất ở hoặc nhà xây dựng không có giấy phép thì cần đặc biệt thận trọng.
Người mua nên yêu cầu bên bán giải thích rõ lý do nhà chưa được ghi nhận trên giấy hồng và kiểm tra giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công hoặc các giấy tờ khác để đánh giá khả năng được công nhận quyền sở hữu nhà.
Bên cạnh đó người mua cũng kiểm tra thông tin quy hoạch và tình trạng tuân thủ trật tự xây dựng của chủ cũ để phát hiện các rủi ro pháp lý. Nếu vẫn quyết định mua, người mua nên yêu cầu bên bán cam kết bằng văn bản việc chuyển giao cả nhà ở và tài sản gắn liền với đất, lập biên bản bàn giao hiện trạng để tránh phát sinh tranh chấp.
Về pháp lý, giải pháp an toàn nhất vẫn là yêu cầu bên bán đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào giấy hồng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Giấy hồng có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì việc công chứng và sang tên toàn bộ bất động sản cho người mua sẽ hạn chế các rủi ro pháp lý về chuyển nhượng, xây dựng, quy hoạch và đăng ký tài sản trong tương lai.
