Chủ nhiệm Phan Văn Mãi: Đất đai phải thực sự trở thành nguồn lực phát triển

Sáng nay (3-8), kỳ họp không thường lệ thứ nhất Quốc hội khóa XVI khai mạc. Trong đó sẽ cho ý kiến lần đầu về sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Trước đó Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã mở ra một giai đoạn cải cách mới đối với chính sách đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản.

Tuổi Trẻ đã trao đổi với Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi về tinh thần, mục tiêu và những nội dung lớn cần được các đại biểu Quốc hội tập trung góp ý để hoàn thiện hệ thống pháp luật theo đúng định hướng của Trung ương.

* Thưa ông, ngay sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết 21 và Bộ Chính trị ban hành kế hoạch triển khai, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vào chương trình kỳ họp không thường lệ. Điều này cho thấy thông điệp gì?

- Nghị quyết 21 thể hiện một bước phát triển rất quan trọng trong tư duy của Đảng về đất đai. Nếu như trước đây trọng tâm là hoàn thiện cơ chế quản lý thì lần này Trung ương đặt ra yêu cầu cao hơn, đó là xây dựng thể chế để đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển của đất nước trong giai đoạn mới, đồng thời vẫn bảo đảm quản lý chặt chẽ, công bằng, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Chính vì vậy, việc khẩn trương đưa nội dung cho ý kiến lần đầu đối với sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các luật liên quan vào kỳ họp không thường lệ thứ nhất của Quốc hội là sự thể chế hóa kịp thời chủ trương của Trung ương, bảo đảm các quyết sách của Đảng nhanh chóng đi vào cuộc sống. Đồng thời, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn liên quan đất đai.

Thực tế sau hai năm triển khai Luật Đất đai năm 2024 cùng các luật có liên quan, nhiều quy định đã phát huy hiệu quả, nhưng thực tiễn cũng đặt ra không ít yêu cầu mới.

Đặc biệt, trong bối cảnh đất nước đang tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, mở rộng không gian phát triển, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, chuyển đổi số và hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong nhiều năm tới, hệ thống pháp luật cũng phải chuyển từ tư duy giải quyết từng vụ việc sang kiến tạo một khuôn khổ thể chế đủ ổn định, đủ minh bạch và có khả năng dẫn dắt phát triển.

Một điểm rất mới của Nghị quyết 21 là chuyển mạnh từ tư duy quản lý đất đai sang tư duy quản trị thống nhất không gian phát triển và nguồn lực quốc gia.

Đây là thay đổi có ý nghĩa rất lớn bởi đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất hay tài sản cần quản lý mà còn là không gian phát triển, là yếu tố cấu thành chủ quyền kinh tế, quốc phòng, an ninh và năng lực cạnh tranh quốc gia.

Do đó Quốc hội sẽ tập trung lắng nghe đầy đủ ý kiến từ các đại biểu, địa phương, cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia và người dân để nhận diện đúng những "điểm nghẽn" của thể chế, từ đó sửa đổi trên tinh thần căn cơ, dài hạn, tránh tình trạng vừa sửa xong lại tiếp tục phát sinh bất cập.

Quan điểm xuyên suốt là mọi sửa đổi đều phải hướng đến mục tiêu cuối cùng: khai thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển nhanh, bền vững, đồng thời kiểm soát hiệu quả quyền lực, phòng chống tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm.

* Nghị quyết Trung ương cũng nhấn mạnh yêu cầu sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan. Theo ông, vì sao đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng?

- Đây là một trong những yêu cầu có tính quyết định đối với chất lượng của lần sửa đổi pháp luật này. Thực tiễn nhiều năm qua cho thấy rất nhiều dự án bị đình trệ không phải do một đạo luật riêng lẻ mà xuất phát từ sự thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều luật khác.

Nếu chỉ sửa một luật thì những điểm nghẽn của cả hệ thống vẫn còn. Vì vậy, Nghị quyết 21 đã xác định rất rõ yêu cầu sửa đổi đồng bộ các đạo luật có liên quan nhằm hình thành một hệ thống pháp luật thống nhất, thông suốt và vận hành trên cùng một tư duy phát triển.

Điểm mới lần này còn nằm ở việc thể chế phải đồng thời phục vụ nhiều mục tiêu. 

Thứ nhất là tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư, sản xuất, kinh doanh thông qua việc đơn giản hóa thủ tục, minh bạch hóa quy trình tiếp cận đất đai.

Thứ hai là nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước bằng dữ liệu số, xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia theo yêu cầu "đúng, đủ, sạch, sống", kết nối đồng bộ với quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và các cơ sở dữ liệu khác.

Đây sẽ là nền tảng để giảm thủ tục hành chính, giảm trung gian, nâng cao tính công khai và khả năng giám sát trong quản lý đất đai.

Cùng với đó, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền nhưng phải gắn chặt với kiểm soát quyền lực. Trung ương định hướng chiến lược, ban hành nguyên tắc, tiêu chí và cơ chế giám sát; địa phương được chủ động hơn trong tổ chức thực hiện nhưng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước nhân dân.

Đây cũng là yêu cầu rất quan trọng để mô hình chính quyền địa phương hai cấp vận hành hiệu quả.

Quan điểm của Quốc hội là lần sửa đổi này phải tạo được một môi trường pháp lý ổn định trong nhiều năm, chứ không chỉ xử lý những vướng mắc trước mắt.

Một hệ thống pháp luật tốt phải đồng thời bảo đảm ba yêu cầu: khơi thông nguồn lực phát triển; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân; đồng thời kiểm soát được quyền lực trong toàn bộ quá trình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất và khai thác nguồn lực từ đất đai.

Nếu làm được điều đó, đất đai sẽ thực sự trở thành nguồn lực quan trọng cho tăng trưởng, thay vì tiếp tục là lĩnh vực phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện và lãng phí như trước đây.

* Nghị quyết Trung ương cũng đưa ra nhiều định hướng như nghiên cứu điều tiết địa tô chênh lệch, đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, lãng phí; thí điểm Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại không còn khả năng thực hiện; hoàn thiện các quy định về giao đất, thu hồi đất, bồi thường, giá đất và công cụ tài chính… Theo ông, đâu là yêu cầu lớn nhất khi thể chế hóa những chủ trương này?

- Có thể nói đây chính là nhóm chính sách thể hiện rõ nhất tư duy đổi mới của Nghị quyết 21. Điểm cốt lõi là chuyển từ tư duy quản lý đất đai theo từng khâu sang xây dựng một thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản vận hành công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh theo cơ chế thị trường có sự điều tiết hiệu quả của Nhà nước.

Muốn làm được điều đó trước hết phải bảo đảm đất đai được phân bổ đến đúng chủ thể có nhu cầu sử dụng thực sự, đúng mục đích phát triển và đúng hiệu quả kinh tế - xã hội. Đất không thể tiếp tục trở thành công cụ đầu cơ, tích trữ hoặc găm giữ chờ tăng giá.

Vì vậy, Trung ương đặt ra yêu cầu nghiên cứu các công cụ tài chính mới, trong đó có cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra; nghiên cứu áp dụng thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm làm cho chi phí găm giữ đất lớn hơn lợi ích đầu cơ.

Đây là giải pháp kinh tế để điều chỉnh hành vi thị trường, chống lãng phí tài nguyên và tạo nguồn lực trở lại cho phát triển hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các chính sách an sinh.

Một điểm đáng chú ý khác là định hướng thí điểm Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Mục tiêu của chủ trương này không phải là "giải cứu" doanh nghiệp, mà là khơi thông các nguồn lực đang bị đóng băng, tránh lãng phí đất đai, đồng thời bổ sung quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phục vụ nhu cầu nhà ở của nhân dân.

Việc thực hiện sẽ phải trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý của chủ đầu tư, không tính địa tô chênh lệch và bảo đảm công khai, minh bạch.

Đối với các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất, yêu cầu lớn nhất là phải tạo được sự cân bằng giữa hiệu quả phát triển và công bằng xã hội.

Nghị quyết lần này đã xác lập nhiều tư duy rất mới. Chẳng hạn, Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển từng thời kỳ; chuyển mạnh từ tư duy bồi thường sang tư duy tái thiết cuộc sống, bảo đảm nơi ở mới, điều kiện sống và sinh kế của người dân sau thu hồi đất; đẩy mạnh đấu giá, đấu thầu minh bạch; hoàn thiện cơ chế công khai thông tin quy hoạch, giao dịch, nghĩa vụ tài chính và tình trạng pháp lý của đất đai.

Song song với đó là đẩy nhanh chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước, kết nối với hệ thống quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và đăng ký giao dịch để quản trị bằng dữ liệu thay cho quản lý thủ công. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để giảm thủ tục, kiểm soát quyền lực, phòng chống tham nhũng, tiêu cực và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Quan điểm của Quốc hội là tất cả các chính sách mới đều phải được đánh giá đầy đủ tác động kinh tế - xã hội, tác động ngân sách và khả năng tổ chức thực hiện.

Mục tiêu không chỉ là xử lý những khó khăn của hiện tại mà còn xây dựng một hệ thống pháp luật ổn định, có tính dự báo cao, đủ sức đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng nhanh, phát triển bền vững và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong giai đoạn phát triển mới.

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Khi được phân bổ đúng, quản trị minh bạch và khai thác hiệu quả, đất đai sẽ không chỉ là tài sản cần quản lý tốt mà sẽ thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, chuyển hóa thành vốn đầu tư, năng suất, chất lượng tăng trưởng và động lực phát triển đất nước đúng như tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương.