Đề xuất ghi tên trên giấy chứng nhận đối với đất chung ra sao?

So với Luật Đất đai năm 2024 (đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần), dự thảo Luật Đất đai 2026 (bản số 1) có nhiều nội dung mới về việc Nhà nước thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Chủ đầu tư mua trên 75% diện tích đất thì xem xét thu hồi diện tích còn lại 

Theo điều 34 dự thảo, Nhà nước có thêm quyền thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gồm có nhà ở công vụ, nhà cho thuê, nhà ở chính sách…

Theo đó, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là mua đất), khi đã hết thời hạn mua đất, hoặc hết thời gian gia hạn việc mua đất mà chủ đầu tư đã mua được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất.

Điều 41 của dự thảo; quy định: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu chủ sử dụng đất có nhu cầu thì cơ quan, người có thẩm quyền sẽ xem xét, quyết định thu hồi tiếp phần diện tích còn lại của thửa đất bị thu hồi trước đó. 

Đương nhiên, chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Sửa đổi việc bồi thường liên quan đến người làm nông nghiệp

Điều 41 của dự thảo có nội dung đáng lưu ý: Trong thời gian có hiệu lực của thông báo thu hồi đất, nếu người có đất thu hồi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng không vượt quá tổng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng đối với bên chuyển quyền sử dụng đất.

Theo bạn soạn thảo dự luật, việc không cho vượt quá đó là để phòng ngừa trục lợi chính sách, đầu cơ bồi thường, xây dựng trái phép sau khi có thông báo thu hồi đất.

Trong việc hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu người được hỗ trợ phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp. 

Nay dự thảo bỏ điều kiện "có thu nhập ổn định" để người trực tiếp sản xuất nông nghiệp dễ dàng được hỗ trợ.

Cùng với đó, dự thảo cho phép chính quyền địa phương được ban hành chính sách hỗ trợ đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp có quy mô thu hồi đất lớn, ảnh hướng đến nhiều người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, đất thu hồi có nguồn gốc phức tạp.

Đất chung của nhiều người phải ghi đầy đủ tên trên giấy chứng nhận

Đây là điểm khác biệt của dự thảo so với luật hiện hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận - GCN).

Theo luật hiện hành, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người một GCN. Trường hợp những người có chung quyền sử dụng, sở hữu đó có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.

Nay theo dự thảo, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, sở hữu như trên (hoặc đất của hộ gia đình) thì cơ quan chức năng phải ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên GCN. 

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên GCN do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, dự thảo đồng ý xem xét cấp GCN cho các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1-8-2024 (thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực) với điều kiện đất đó đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.

Dự thảo lần này có sự nới lỏng thời hạn xem xét cấp GCN so với hiện tại. 

Theo luật hiện hành, chỉ các trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) mới được xem xét cấp GCN.