Thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) tại TP.HCM đang chứng kiến làn sóng giảm giá mạnh ở nhiều phân khúc, đặc biệt chung cư - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Các báo cáo thị trường riêng tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 cho thấy nguồn cung tại Thủ đô đang dồi dào với hơn 16.000 sản phẩm mới mở bán.
Tuy nhiên khi giá bán trung bình đã được đẩy lên mức khoảng 95 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án còn được chào bán mới trong quý 2-2026 đạt hơn 137 triệu đồng/m2 (tăng 36% so với cùng kỳ), thì sức hấp thụ lại suy yếu rõ rệt.
Dữ liệu thực tế từ báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng lượng giao dịch nhà ở mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 48.000 giao dịch (tỷ lệ hấp thụ đạt 49%), trong đó phân khúc căn hộ chung cư chiếm đến 73% lượng giao dịch.
Tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ tại đây hiện giảm xuống dưới 70%, thấp đáng kể so với mức 85 - 90% của giai đoạn 2024 - 2025.
Nguyên nhân chính được cho do áp lực lãi suất vay mua nhà nhích lên từ cuối năm 2025, hiện chạm ngưỡng 12 - 14% khiến tính thanh khoản giảm sút. Cùng đó là tâm lý "ngưng đọng" của người mua khi có quá nhiều lựa chọn, không còn lo ngại "sợ mất cơ hội" như trước.
Trái ngược với đà neo giá của Hà Nội, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) tại TP.HCM đang chứng kiến làn sóng giảm giá mạnh.
Ghi nhận thực tế của Tuổi Trẻ, các trang chuyên mua bán bất động sản cho thấy nhiều chủ nhà đang phải chấp nhận cắt lỗ hoặc giảm lãi 10 - 20% so với năm trước để thanh khoản dòng tiền.
Thị trường địa ốc TP.HCM có thêm nguồn cung nhà ở sau khi thành phố tháo gỡ các vướng mắc pháp lý - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Nói với Tuổi Trẻ, một môi giới bất động sản khu Đông TP.HCM đề nghị giấu tên, cho biết nhiều dự án như Saigon Riverside, Opal Boulevard ghi nhận mức giảm khoảng 12%. Trong khi đó nhiều căn hộ tại dự án Sunrise City, Eco Green Sài Gòn cũng giảm 7 - 9%.
Theo báo cáo từ DKRA Consulting, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM trong quý 2 giảm bình quân 3 - 6% so với quý trước. Trong khi khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2 - 6%, thì khu Tây và khu Nam giảm 4 - 6%, còn khu vực trung tâm giảm 3 - 5%.
Một báo cáo khác từ Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận phân khúc căn hộ cao cấp trên thị trường chuyển nhượng đã giảm khoảng 5 - 8% nếu so với giá khoảng 6 tháng trước. Tỷ lệ hấp thụ được đơn vị này đo lường được ở các dự án cũng chỉ ở mức dưới 30%.
Căn hộ chung cư hạng C trở thành điểm sáng thị trường
Một điểm sáng đáng chú ý là sự trở lại của loại căn hộ hạng C với giá dưới 45 triệu đồng/m2 tại các khu vực giáp ranh TP.HCM - Bình Dương. Hiện đây là khu vực có thanh khoản tốt nhất khi các dự án mới ra hàng hầu hết đều đạt tỷ lệ bán 100%.
Cùng đó, báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy kết thúc 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, khoảng 3.600 giao dịch thành công.
Trong khi phân khúc nhà liền thổ cũng liên tiếp đón nhận nguồn cung mới, đặc biệt ở khu Đông và khu phía Bắc TP.HCM. Có thể kể tới như dự án The Global City (phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park, với khoảng 4.100 căn mở bán mới và khoảng 4.250 giao dịch thành công.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, chuyên gia nhận định trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp thị trường nhà ở TP.HCM duy trì sức cầu.
Khi này, dòng tiền sẽ ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực tài chính và tiến độ triển khai được đảm bảo.
