Nắm hơn 8 tỉ USD 'tiền cọc', các doanh nghiệp bất động sản có gặp áp lực?

Hơn 225.000 tỉ đồng "tiền cọc" nằm trên bảng cân đối kế toán

Cập nhật của Tuổi Trẻ từ báo cáo tài chính quý 2-2026 của 11 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, số dư người mua trả tiền trước đã lên tới 225.930 tỉ đồng - mức cao nhất lịch sử.

Đây là khoản tiền khách hàng đã thanh toán theo tiến độ hoặc đặt cọc mua sản phẩm, nhưng chưa được doanh nghiệp ghi nhận vào doanh thu do dự án chưa hoàn thành và chưa đủ điều kiện bàn giao.

Trong số này, Vinhomes tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối với 145.880 tỉ đồng, tương đương gần 65% tổng giá trị của nhóm doanh nghiệp được thống kê. Nói cách khác, cứ 100 đồng khách hàng trả trước tại nhóm doanh nghiệp này thì có gần 2/3 nằm tại Vinhomes.

Đứng sau Vinhomes là Sunshine Group (KSF) với gần 30.000 tỉ đồng, dù thấp hơn Vinhomes gần 5 lần. Tuy nhiên, nếu nhìn vào tốc độ tăng trưởng, KSF cũng rất đáng chú ý khi cuối năm 2021 doanh nghiệp ghi nhận chưa đến 500 tỉ đồng từ người mua trả trước. Chỉ sau vài năm, quy mô khoản mục này đã tăng lên gần 30.000 tỉ đồng.

Một trường hợp khác là Novaland với khoảng 24.551 tỉ đồng, cao gấp hơn 12 lần so với cuối năm 2019.

Bên cạnh đó, Taseco (TAL), Bluemarq Group (DXG) hay Tài chính Hoàng Huy (TCH) cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh của dòng tiền khách hàng trả trước.

Việc khoản mục này đồng loạt tăng mạnh phản ánh hoạt động bán hàng của nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận kết quả nhất định trong thời gian qua.

Tuy nhiên, khác với lợi nhuận hay doanh thu, đây mới chỉ là dòng tiền mà doanh nghiệp tạm thời nắm giữ.

Khoản tiền này chỉ có thể chuyển hóa thành doanh thu khi dự án được hoàn thiện và bàn giao đúng tiến độ.

Giá cổ phiếu và thanh khoản thị trường bất động sản cùng giảm

Tính đến hết tháng 7-2026, 34 cổ phiếu bất động sản được theo dõi ghi nhận trên 90% mã giảm giá, trong đó nhiều cổ phiếu như KDH, CEO, CKG, HDC hay DIG mất trên 40% giá trị. Diễn biến này phần nào phản ánh sự thận trọng của giới đầu tư đối với triển vọng của ngành.

Theo báo cáo của DXS-FERI, việc lãi suất vay tăng mạnh sau khi hết thời gian ưu đãi đã tạo áp lực tài chính đáng kể đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Chi phí vốn tăng khiến nhiều khách hàng trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, trong khi tâm lý chờ đợi tiếp tục bao trùm thị trường khi người mua ngày càng nhạy cảm với diễn biến lãi suất.

Cú sốc lãi suất cũng kéo giảm đáng kể sức mua trên thị trường sơ cấp. DXS-FERI ước tính lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động khoảng 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm ngoái.

Trong bối cảnh đó, những khách hàng có thể gặp áp lực tài chính đối nếu sử dụng vốn vay lớn, đặc biệt với các dự án có thời gian thanh toán kéo dài.

Theo đánh giá của Trung tâm Phân tích CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI), nhiều chủ đầu tư đang phải điều chỉnh mạnh chính sách bán hàng nhằm duy trì sức cầu. Nếu trước đây thời gian hỗ trợ lãi suất phổ biến chỉ kéo dài 1-2 năm thì hiện nay đã xuất hiện các dự án áp dụng ưu đãi lên tới 5 năm. Đồng thời, tiến độ thanh toán cũng được giãn ra nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng tăng mức chiết khấu và ưu đãi bán hàng. NSI cho rằng điều này có thể khiến biên lợi nhuận của các chủ đầu tư giảm khoảng 3-5% so với năm 2025, song đây là sự đánh đổi cần thiết để duy trì dòng tiền trong môi trường lãi suất cao.

Theo đơn vị này, áp lực lãi suất cùng định hướng kiểm soát tín dụng đối với nhu cầu đầu cơ sẽ khiến tốc độ tăng giá bất động sản chậm lại, thậm chí một số chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh giá bán hoặc gia tăng ưu đãi để kích cầu.