Nhà trúng đấu giá, rồi bị chiếm: vì sao định giá hơn 4 tỉ, đấu giá chỉ hơn 2,3 tỉ?

Ngày 21-7, trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi cho biết Công an tỉnh Quảng Ngãi đã làm việc với đơn vị liên quan đến vụ "Nhà trúng đấu giá đã vào ở 7 tháng, đi xa về thấy người khác chiếm dụng". Theo vị này, hiện vụ việc đang trong quá trình điều tra, xử lý nên chưa thể cung cấp thêm thông tin.

Căn nhà được định giá hơn 4 tỉ, đấu giá thành công ở mức 2,3 tỉ

Theo hồ sơ, tài sản tại số 118 Bà Triệu gồm quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Đây là tài sản được cơ quan thi hành án kê biên nhằm bảo đảm thi hành nghĩa vụ dân sự của ông Trần Văn Hoàng và bà Phan Thị Hà (chủ tài sản).

Quá trình xử lý tài sản được thực hiện qua các bước xác minh điều kiện thi hành án, kê biên, thẩm định giá và tổ chức bán đấu giá.

Theo đó, việc định giá tài sản được thực hiện thông qua một đơn vị thẩm định giá độc lập. Chứng thư thẩm định giá do Công ty TNHH Tư vấn thẩm định giá và Kiểm toán MKT phát hành vào thời điểm tháng 8-2022 xác định giá trị thị trường của đất và nhà ở số 118 Bà Triệu là hơn 4 tỉ đồng.

Định giá xong, tài sản được đưa ra đấu giá liên tục 6 lần nhưng không có người tham gia đấu giá. Đến lần thứ 7 thì ông Nguyễn Nhất Duy là người trúng đấu giá, với số tiền hơn 2,3 tỉ đồng.

Định giá hơn 4 tỉ đồng, nhưng người trúng đấu giá ở mức hơn 2,3 tỉ đồng, lãnh đạo Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi giải thích: Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, khi tổ chức đấu giá không thành, có thể giảm giá tài sản để tiếp tục đưa ra đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% so với mức giá liền kề trước đó.

Trong trường hợp này, chấp hành viên đã 6 lần giảm giá tài sản. Lần đầu, giá khởi điểm giảm 7%, từ hơn 4 tỉ đồng xuống còn hơn 3,7 tỉ đồng. Ở các lần tiếp theo, giá khởi điểm tiếp tục được giảm 10% mỗi lần, lần lượt xuống hơn 3,4 tỉ đồng, hơn 3 tỉ đồng, hơn 2,7 tỉ đồng, hơn 2,4 tỉ đồng và cuối cùng còn hơn 2,3 tỉ đồng.

Đó là nguyên nhân đất và nhà ở số 118 Bà Triệu được định giá ban đầu hơn 4 tỉ đồng vào tháng 8-2022, nhưng ngày 7-3-2024 ông Duy tham gia và trúng đấu giá ở mức hơn 2,3 tỉ đồng.

Vì sao chấp hành viên khởi kiện?

Liên quan nguồn gốc vụ việc, bà Lương Thị N. cho rằng bà nhận chuyển nhượng căn nhà để cấn trừ khoản nợ với chủ cũ. Và là người thứ ba ngay tình, không biết về nghĩa vụ thi hành án liên quan căn nhà số 118 Bà Triệu.

Tuy nhiên, theo cơ quan thi hành án, nội dung này đã được tòa án các cấp xem xét trong quá trình giải quyết vụ án.

Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi cho biết căn cứ Điều 24 Nghị định 62 hướng dẫn thi hành Luật Thi hành án dân sự, trường hợp người phải thi hành án chuyển nhượng tài sản nhưng không sử dụng số tiền thu được để thực hiện nghĩa vụ thi hành án thì tài sản vẫn có thể bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Theo cơ quan thi hành án, ban đầu chấp hành viên đã hướng dẫn các đương sự khởi kiện yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, do các bên không thực hiện nên cơ quan thi hành án phải chủ động khởi kiện để bảo đảm việc thi hành bản án.

Sau quá trình xét xử, TAND tỉnh Quảng Ngãi và TAND cấp cao tại Đà Nẵng đều tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, đồng thời hủy đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Về ý kiến cho rằng mình là người thứ ba ngay tình, lãnh đạo Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi cho biết nội dung này đã được tòa án xem xét trong quá trình giải quyết vụ án.

"Bản án đã xem xét và tuyên giao dịch vô hiệu, hủy đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Nếu hợp pháp thì tòa đã không hủy", lãnh đạo Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi nói.

Theo cơ quan thi hành án, trước khi kê biên căn nhà số 118 Bà Triệu, nhiều tài sản khác của người phải thi hành án cũng đã được xử lý theo đúng trình tự pháp luật. Việc xử lý tài sản không chỉ tập trung vào căn nhà này.

Hiện vụ việc người trúng đấu giá hợp pháp nhưng chưa thể tiếp nhận tài sản đang tiếp tục được các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ngãi xử lý.