Cơn sốt bất động sản thử thách chính sách nhà ở tại Nhật Bản

Tại Tokyo, giá đất ở đã tăng mạnh và thị trường nhà ở vẫn duy trì sức nóng. Kể từ đầu thập niên 2020, khoảng cách về giá nhà giữa các khu vực đô thị lớn như Tokyo, Osaka và các địa phương đã nới rộng đáng kể.

Tuy nhiên Nhật Bản hiện nay không lặp lại tình trạng bong bóng tài sản hồi cuối thập niên 1980. Vấn đề đặt ra đối với các nhà hoạch định chính sách vì thế phức tạp hơn: Làm thế nào để ngăn một đợt tăng nóng bất động sản mang tính cục bộ tại các đô thị lớn phát triển thành rủi ro tài chính vĩ mô trên diện rộng, trong khi vẫn bảo đảm khả năng chi trả nhà ở?

Sự gia tăng giá đất và giá nhà ở phản ánh sự kết hợp giữa những lực đẩy mạnh mẽ từ cả phía cung lẫn phía cầu. Nhu cầu vẫn ở mức cao do dòng người tiếp tục đổ về các đô thị lớn, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài hỗ trợ hoạt động thị trường, trong khi tiền lương tăng giúp cải thiện sức mua của các hộ gia đình.

Cùng lúc đó nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu do ngành xây dựng thiếu lao động. Áp lực giá từ chi phí vật liệu gia tăng có thể trở nên rõ nét hơn khi giá năng lượng và các yếu tố đầu vào tăng sau khi căng thẳng tại Trung Đông leo thang.

Điều đáng chú ý là trên phạm vi cả nước, hiện có rất ít dấu hiệu cho thấy tình trạng căng thẳng tài chính đang diễn ra trên diện rộng.

Chất lượng tín dụng vẫn lành mạnh, rủi ro trả nợ của các hộ gia đình nhìn chung trong tầm kiểm soát, còn tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của cả nước nhìn chung tương đương mức trung bình của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD).

Trong khi đó tình trạng suy giảm dân số ngoài các đô thị lớn có thể tiếp tục kìm hãm nhu cầu chung về nhà ở trên toàn quốc.

Việc không tồn tại bong bóng trên phạm vi toàn quốc không có nghĩa là không tồn tại rủi ro chính sách. Giá nhà tăng mạnh tại các đô thị lớn vẫn có thể dần tạo ra những điểm dễ tổn thương đối với hệ thống tài chính vĩ mô.

Nếu giá nhà tăng không dựa trên các nền tảng kinh tế cơ bản, điều này có thể dẫn tới tình trạng các hộ gia đình vay nợ quá mức và tín dụng tăng trưởng quá nóng. Xu hướng này cũng có thể làm gia tăng tình trạng rủi ro bất động sản tập trung theo địa lý tại các tổ chức tài chính.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập tại các đô thị lớn còn có thể làm trầm trọng thêm vấn đề khả năng chi trả. Tại những thành phố như Tokyo, các hộ gia đình có mức thu nhập trung bình ngày càng gặp nhiều rào cản hơn trong việc sở hữu nhà.

Một số nền kinh tế phát triển đã áp dụng các biện pháp có mục tiêu và phân hóa để kiểm soát rủi ro trên thị trường nhà ở.

Singapore, Hàn Quốc và Canada đã kết hợp các công cụ an toàn vĩ mô, chính sách tài khóa và biện pháp tăng nguồn cung nhà ở nhằm hạn chế đầu cơ quá mức, đồng thời duy trì sự ổn định và khả năng chi trả của toàn thị trường, qua đó cho thấy hiệu quả của việc phối hợp nhiều công cụ chính sách cùng lúc, không chỉ nhằm hạn chế rủi ro tài chính vĩ mô mà còn bảo vệ khả năng chi trả nhà ở.

Singapore đã nhiều lần triển khai các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản theo hướng tuần tự và từng bước trong nhiều năm. Các biện pháp này bao gồm siết chặt tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, quy định về khả năng trả nợ và áp dụng thuế trước bạ bổ sung nhắm vào giao dịch đầu cơ và người mua nước ngoài.

Hàn Quốc cũng áp dụng các biện pháp khác nhau tùy theo mức độ tăng nóng tại từng khu vực, đặc biệt là ở Seoul, đồng thời thiết lập các nhóm công tác liên ngành có cơ cấu rõ ràng để phối hợp chính sách và chia sẻ thông tin.

Trong khi đó Canada áp thuế cao hơn đối với người mua nước ngoài tại những tỉnh chịu áp lực nhà ở lớn hơn, với cơ chế phối hợp liên ngành tương đối linh hoạt thông qua các cuộc họp định kỳ.

Nhật Bản không nhất thiết phải sao chép toàn bộ các chính sách này. Đặc điểm dân số và cấu trúc thị trường nhà ở của nước này có những nét riêng. Tình trạng suy giảm dân số tại các địa phương diễn ra song song với dòng người tiếp tục đổ về các đô thị lớn, tạo ra sự phân hóa rất mạnh giữa các thị trường nhà ở trên toàn quốc.

Dù vậy kinh nghiệm quốc tế vẫn đem lại những bài học hữu ích cho Nhật Bản. Trước hết, chính phủ có thể thiết lập một khuôn khổ phối hợp liên ngành phù hợp giữa các cơ quan liên quan, bao gồm chính quyền trung ương và địa phương.

Cơ chế này có thể giúp nâng cao hiệu quả phối hợp, giám sát các rủi ro liên quan đến thị trường nhà ở, đánh giá khả năng chi trả và tăng cường chia sẻ thông tin giữa các cơ quan chức năng.

Việc thiết lập cơ chế thể chế như vậy cũng có thể hỗ trợ quá trình chuẩn bị các biện pháp chính sách nhất quán khi cần thiết.

Những nỗ lực gần đây của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản trong việc công bố kết quả khảo sát về hoạt động bán lại căn hộ chung cư trong thời gian ngắn tại các đô thị là bước đi quan trọng theo hướng này.

Tiếp đó, các nhà hoạch định chính sách nên áp dụng cách tiếp cận có mục tiêu và phân hóa rõ hơn, phản ánh đúng sự khác biệt về xu hướng dân số và thị trường nhà ở trên toàn quốc.

Dân số tăng tại các đô thị lớn trong khi suy giảm ở các địa phương đòi hỏi những giải pháp chính sách khác nhau; nếu cần can thiệp, cách tiếp cận từng bước và được điều chỉnh thận trọng sẽ giúp giảm thiểu nguy cơ gây bất ổn ngoài dự kiến cho thị trường.

Vấn đề khả năng chi trả nhà ở cũng cần được chú trọng hơn trong các chính sách. Quận Chiyoda, một trong 23 quận của Tokyo, đã đề xuất các biện pháp như hạn chế bán lại và giới hạn mua nhiều căn hộ nhằm ngăn chặn các giao dịch đầu cơ.

Chính quyền đô thị Tokyo cũng đã triển khai các sáng kiến mở rộng nguồn cung nhà ở giá phù hợp thông qua hợp tác công tư. Đây là những tín hiệu đáng khích lệ.

Cuối cùng, những thách thức về nhà ở của Nhật Bản ngày càng phản ánh rõ các hạn chế mang tính cơ cấu từ phía cung. Tình trạng thiếu lao động trong ngành xây dựng, cộng với quá trình già hóa dân số, cho thấy việc nâng cao tính linh hoạt của nguồn cung nhà ở có thể trở nên quan trọng không kém các chính sách kiểm soát cầu trong việc duy trì một thị trường bất động sản bền vững.

Trong bối cảnh những thay đổi về nhân khẩu học đang định hình lại thị trường nhà ở, mục tiêu không nên là kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, mà là duy trì sự ổn định và khả năng chi trả - vừa góp phần bảo đảm ổn định tài chính vĩ mô, vừa đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng nhà ở đa dạng của người dân.