Chiều 15.7, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức hội nghị tham vấn dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự luật dự kiến sẽ được trình lần đầu tại kỳ họp không thường lệ Quốc hội tháng 8 và thông qua tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10 tới.
TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế
ẢNH: T.N
Góp ý tại hội nghị, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, bày tỏ băn khoăn về quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như các bên trong giao dịch, kinh doanh bất động sản. Theo ông, cùng với nghĩa vụ, dự thảo luật cần quy định về quyền của các chủ đầu tư dự án bất động sản.
Ông nêu thực tế rất nhiều dự án bất động sản không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Điển hình là vụ việc tại chung cư HH Linh Đàm, do chủ đầu tư sai về quy hoạch xây vượt tầng, nên người dân không được cấp sổ đỏ.
"Nếu các chủ đầu tư tuân thủ theo quy định của pháp luật thì sẽ không xảy ra chuyện gì, nhưng thực tế họ đâu có tuân thủ. Vậy thì luật phải có quy định để ít nhất có cơ chế xử lý và lối thoát cho câu chuyện khi chủ đầu tư không tuân thủ", ông Ánh nói và cho rằng điều này có thể ảnh hưởng đến hàng nghìn, hàng vạn người sở hữu bất động sản không được cấp sổ đỏ. Lỗi không phải ở người mua, mà là của chủ đầu tư, nhưng lại không xử lý được.
Vị chuyên gia này nói rất ngạc nhiên khi ở HH Linh Đàm có đề xuất trả lại nhà và trả lại tiền bằng với thời điểm mua nhà.
"Nghe không ổn một tí nào. Có những đề xuất như vậy là bởi vì chúng ta không có quy định ở luật. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ như chúng ta quy định thì giải quyết thế nào để bảo vệ lợi ích của các bên có liên quan", TS Vũ Đình Ánh nêu.
Lo ngại rủi ro khi vay thế chấp quá nhiều
Vấn đề thứ hai, dự thảo luật cũng nêu về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia việc bán, mua, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản. Các nội dung giống với một hợp đồng kinh tế hoặc một hợp đồng dân sự giữa người có bất động sản và người muốn mua bất động sản.
Theo ông, thay vì quá nhiều quy định trong dự thảo luật, nên thiết kế một hợp đồng mẫu, có nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên, để áp dụng khi ký hợp đồng, không cần phải đưa vào luật.
Đặc biệt, TS Vũ Đình Ánh lo ngại việc nhiều chủ đầu tư bất động sản đi vay toàn bộ tiền làm dự án, rồi thế chấp bằng chính dự án đó. Khi được nhận dự án, thậm chí có dự án chưa triển khai gì đã bán cho khách hàng. Sau đó, chính khách hàng lại dùng căn hộ hình thành trong tương lai để đi vay. Từ đó, dẫn tới nguồn tài chính cực kỳ rủi ro.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
ẢNH: MTTQ
Chưa kể, có những trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, nhưng khi đi vay vẫn thế chấp cả dự án, rồi người được chuyển nhượng cũng mang phần dự án được chuyển nhượng để thế chấp vay vốn.
"Điều này sẽ nảy sinh rủi ro tín dụng. Cùng một bất động sản có rất nhiều thế chấp. Có những người mua nhà họ không thể có giấy tờ, hoặc thậm chí còn bị đuổi ra khỏi nhà nếu bị ngân hàng thu hồi, vì cả dự án đã bị ông chủ đầu tư mang đi thế chấp…", ông phân tích và cho rằng, dự thảo luật cần xem xét các nội dung liên quan để giảm thiểu rủi ro tài chính trong lĩnh vực rất phức tạp này.
Ghi nhận góp ý này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các nội dung trên sẽ tiếp tục được rà soát trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật, nhất là vấn đề liên quan đến tài chính trong kinh doanh bất động sản. Các vấn đề về bất động sản hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng cũng sẽ được rà soát...
Về quy định hợp đồng mẫu trong luật, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, nội dung hợp đồng rất quan trọng, thể hiện quyền, nghĩa vụ và bảo vệ bên yếu thế là bên mua. Đồng thời, giải quyết vấn đề khiếu nại, kiện cáo hiện nay khi người dân nộp tiền nhưng chờ mãi không giao được nhà.
Tuy nhiên, dù "muốn ở luật để sức mạnh quy định tốt hơn", nhưng yêu cầu mới đặt ra phải là luật mang tính chất khung, nên khi thẩm định phải xây dựng cụ thể trong nghị định dưới luật, Thứ trưởng Sinh nêu.
